Вот новый термин на рынке недвижимости России — флиппинг. Его расшифровывают, обращаясь к глаголу из английского языка. Зачем вводить в русский иностранные слова на неновое понятие? Флиппинг — старый добрый выкуп квартир по цене минимум на 10 — 15 % ниже рыночной стоимости недвижимости с последующей перепродажей по рыночной цене. Спекуляция? Есть и промежуточная стадия — приведение квартиры в порядок, ремонт разных видов, наполнение квартиры мебелью и техникой. Создание продукта для человека, который не хочет тратить личное время на организацию ремонта, дизайн интерьера, упаковку жилья мебелью и техникой. После продажи квартиры создается приращение капитала. Оно тщательно высчитывается до проекта и после суммирования всех расходов.

Простой выкуп без ремонта существовал ещё в 90-е годы прошлого века. Особое развитие получил в начале нынешнего века, когда рынок недвижимости рос вверх. Во многих агентствах недвижимости были созданы отделы, занимающиеся флиппингом.

В последние годы на растущем рынке флиппингом занимались примерно 300 000 человек в РФ. Часто это

1. Риэлторы.
2. Люди, имеющие отношение к строительству и ремонту.
3. Инвесторы в недвижимость.
4. Частные лица, имеющие стартовый капитал для вложения в квартиру.
5. Люди, самостоятельно купившие квартиру, рационально организовавшие ремонт в ней, понявшие, что в  этом процессе есть место для заработка.

Сегодня, когда рынок медленно и неуклонно падает, флиппинг квартир — рискованное вложение денег с выходом из недвижимости в течение периода до 12 месяцев. Таковы прогнозы тех, кто в теме.

Доходный флиппинг квартир предполагает полный выход из проекта в течение 3 — 4 месяцев, что гарантирует реализацию 3 — 4 проектов год.

По ТВ показывали успешные истории флиппинга в США. Именно там зародился бизнес. Однако в США флипперы работают с домами. В РФ акцент делают на квартиры.

Ниши на загородном рынке недвижимости есть: флиппер ищет недорогие домики, затем слегка приводит их в предпродажное состояние, продает дачу желающим перед летним сезоном. Одна приятельница так и делала лет 6 назад.

Процесс флиппинга включает следующие этапы:

• постоянный мониторинг квартирных баз,
• просмотры объектов недвижимости,
• анализ каждой увиденной квартиры,
• анализ продаж в районе,
• анализ рынка недвижимости в целом,
• юридическая проверка документов,
• покупка квартиры,
• смета на ремонт,
• ремонтные работы,
• контроль ремонта в квартире,
• реклама объекта недвижимости,
• продажа квартиры,
• получение денег.

Главная особенность флиппинга — скорость. Так, флиппер не может себе позволить затянуть ремонт жилья на несколько месяцев, поскольку в таком случае скорость оборота денег значительно упадёт.

Именно поэтому во флиппинге важна так называемая теоретическая часть и подготовка, в ходе которой специалист ищет нужные связи: юриста для проверки квартиры, строительную бригаду, магазины, склады, где можно с выгодой приобрести товары для ремонта.

Выгода проекта зависит от того, что умеет делать сам флиппер. Если на каждый этап он нанимает профессионала, то доходность проекта снижается.

Какие профессионалы могут понадобиться флипперу

• риелтор,
• юрист,
• мастера по ремонту,
• фотограф,
• дизайнер,
• клинеры,
• дезинсектор,
• ипотечный брокер.

Да, ипотека и потребительский кредит возможны. Однако тогда последует потеря доходности. Гораздо лучше, если флиппер имеет собственные деньги и что-то умеет делать сам, например, красиво сфотографирует квартиру для рекламы, какие-то ремонтные работы сделает сам, уберет квартиру после ремонта и т. д. Каждая выполненная им часть общей работы идет в плюс доходности. Конечно, есть возможность искать на рынке услуг тех, кто выполняет разные работы по цене ниже рынка. Такие специалисты есть.

Существует мнение, что флипперы в большинстве случаев работают с квартирами со вторичного рынка. Почему? На вторичном рынке имеется большое пространство для торга. С частным лицом договариваться легче, чем с девелопером. Чем большую скидку смог получить флиппер на переговорах, тем выше его конечная доходность. Целью для флиппера является доходность в 60 %. Выше тоже приветствуется. 😉

Среди флипперов есть те, кто специализируется на новостройках. При выборе новостройки человек оценивает 4 параметра:

1. Ликвидность.
2. Покупка на определенной стадии строительства.
3. Реализация по договору уступки прав требования.
4. Выгода — доходность проекта после реализации.

За последний год, когда рынок недвижимости в РФ начал замедляться, доходность бизнесменов падает. Конечно, можно купить квартиру после пожара или у деклассированного элемента и на 40 % ниже рынка. И это будет ошибкой, поскольку из квартиры после пожара сложно удалить запах гари. У алкоголиков или наркоманов крайне запущенные квартиры, требующие серьезных вложений в ремонт.

На что обращают внимание флипперы при покупке квартиры

• местоположение,
• район,
• развитая инфраструктура,
• внешний вид дома и подъезда,
• соседи,
• транспортная доступность,
• этаж, на котором расположена недвижимость,
• состояние общего холла на несколько квартир,
• вид из квартиры,
• площадь квартиры,
• правоустанавливающие документы на недвижимость,
• наличие неузаконенной перепланировки,
• под залогом ли квартира.

Самыми востребованными квартирами являются однокомнатные квартиры, студии, малогабаритные двухкомнатные квартиры, евродвушки. Почему? Во-первых, они более ликвидны при реализации. Во-вторых, требуют меньших затрат на ремонт.

В плюс квартире пойдут расположенные поблизости ТЦ, спортивные комплекты, фитнесс-центры, вузы, школы, в том числе престижные, детские сады, поликлиники, медцентры, бульвары, парк в пешей доступности, развитый общественный транспорт, нормальный вид из окна, средний этаж.

К минусам квартиры для флиппера относятся трещины на фасаде дома, аварийный дом, неприятные запахи в подъезде, расположенные рядом кладбища, СИЗО, сломанный мусоропровод, грязный подъезд, захламленная придомовая территория, разбитое зеркало в лифте, прожженные кнопки в лифте, соседский хлам в общем холле на несколько квартир, плесень, тараканы, клопы, протечки на потолке, необходимость вывоза мусора, значительные долги по коммунальным платежам, снятие обременения, свежее наследство, квартира в залоге, неузаконенная планировка, зафиксированная в БТИ. В этом списке то, что флиппер должен принять как данность. Он не может самостоятельно изменить перечисленное. Он не может на него никак повлиять. Это его риски при покупке.

Хотя возможна замена зеркала в лифте, вывоз мусора из подъезда и холла, уничтожение тараканов и клопов. О насекомых писала: сняли бы вы квартиру с тараканами. Не всегда десинсекция радикальна.

В целом каждую квартиру стоит изучать. Размышлять, считать, анализировать. Потом принимать решение. Быстро!

Некоторые из минусов могут служить факторами для основательного торга.

Что обязан запросить у собственника квартиры флиппер перед внесением аванса или задатка

• паспорт,
• правоустанавливающие документы (оригиналы),
• выписка из домовой книги,
• архивная выписка из домовой книги,
• единый жилищный документ,
• справки из ПНД и НД,
• справка об отсутствии задолженностей.

Очень важно: флиппер должен понимать, каков рынок в настоящее время: стабилен, движется вверх, идет вниз, стагнирует.

Во время ремонта строительная бригада выполняет заказанные работы, не акцентируя внимание на интерьер. Им нужно заниматься флипперу, то есть он обязан понимать интерьерные тренды. Либо найти дизайнера, который поможет. Ремонт для инвестиционной квартиры должен быть универсальным. Светлые однотонные обои или краска на стены, двери натуральных оттенков, такой же цвет у пола. Нет ярким кричащим тонам. Перед продажей квартиры в ней стоит установить светильники, повесить шторы . Затраты небольшие, однако позитивно влияют на скорость продажи.

Если найти торговые точки, продающие стройматериалы с дисконтом, строительную бригаду, не задирающую цены на работы, то можно сэкономить до 30 %.

Налоговая база флипперов

Налог — 13 % с разницы между ценой покупки и продажи. Обычно с первой квартирой поступают так. Если флиппинг не утомил, то люди переходят на ИП. Налог 6 %, если квартира оформляется на ИП. Есть возможность получить налоговый вычет один раз в жизни, если у флиппера есть зарплата, с которой он платит подоходный налог. Стоит помнить еще об одном вычете, когда налоговая база уменьшается на 1 000 000 рублей. Такой вычет делают только один раз в год.

Возможно кому-то подойдет иная налоговая ставка — 15 % у ИП. Нужно все считать внимательно.

У каждого флиппера есть финансовый риск. Флиппинг квартир — высокорисковый бизнес. Может затянуться экспозиция квартиры при продаже. Может произойти конфликт со строителями и нужно будет срочно искать новую бригаду. Может произойти геополитическое событие, влияющее на рынок недвижимости. Может не хватить денег на ремонт. У флиппера должны быть запасные варианты. Нужно уметь размышлять и быстро принимать решение. Например, продать квартиру с небольшим дисконтом, сдать квартиру посуточно или на полгода с одновременной продажей объекта.

Главный риск флиппера — потеря денег и затрат на ремонт в результате утраты титула. Это когда были сэкономлены деньги на проверке истории квартиры и после вложения денег, ремонта возникли юридические проблемы.

Если «проколов» много, то проект не принесет запланированную прибыль. Более того человек может уйти в минус по деньгам, остаться с ненужной квартирой. Хотя и в такой ситуации есть выход: найм квартиры — посуточный, по часам, долговременный. Правда, потребуются дополнительные расходы на мебель и технику.

В 2023 году в Москве флипперы достигали цель в 50% доходности, занимаясь одной квартирой 3 месяца от момента передачи личных денег собственнику до вручения ключей новому хозяину.

Учитывая последние события в РФ в виде роста ключевой ставки ЦБ, как следствие роста процентных ставок по ипотеке и потребительским кредитам, замедление рынка недвижимости, флипперы становятся более осторожными. Они могут продавать другим лицам варианты под флиппинг, не вкладывая личные деньги.

Есть частные флипперы и агентства недвижимости, предлагающие флиппинг клиентам. При этом вложение как во «вторичку», так и в новостройки. Их расценки различны. Есть дама, берущая 500 000 рублей и 30 % от чистой прибыли в проекте. Есть агентства, предлагающие разделить доходность от флиппинга пополам. При этом клиент оплачивает стоимость квартиры и ремонта. Есть частники, предлагающие организацию быстрого ремонта и упаковку квартиры под найм. Вход в проект при этом разный. У кого-то и 6 000 000  рублей достаточно. Кто-то предпочитает сумму, равную 12 000 000 рублям.

Чтобы понять флиппинг квартир, лучше сделать один проект. Это покажет ваш бизнес или нет.

Галина Парусова Domitalia