Спасибо френду-женщине из Фейсбука, которая «кинула» новость в мессенджер про нынешний налог нерезидента — информацию об уравнении в правах резидентов и нерезидентов в плане уплаты НДФЛ после продажи недвижимости в России. Снова нужно прояснить, кто такой резидент и нерезидент. Если вы хотите разобраться в нюансах нерезидентства, то я вас отсылаю к моей же статье Трудная судьба нерезидента, ранее опубликованная на сайте Domitalia.ru. Здесь кратко повторю, что резидентство не равно гражданству РФ. Можно быть гражданином Российской Федерации и одновременно быть нерезидентом РФ, если в течение одного календарного года прожить в России менее 183 дней, если год обычный (365 дней), менее 184 дней, если год высокосный (366 дней). Итак, что же произошло в преддверии 2019 года?
27 ноября 2018 года в России вступил в силу ФЗ № 424 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах». Именно данный документ в некоторой степени упразднил дискриминацию нерезидентов, которые до 01.01.2019 года при продаже недвижимости в России всегда платили налог в размере 30 % независимо от срока владения личной собственностью. Например, при продаже недвижимости стоимостью 4 000 000 рублей при сроке владения 12 лет, нерезидент платит НДФЛ в размере 1 200 000 рублей, а резидент ни-че-го. Вот такой крупный налог и финансовая потеря, которой можно было бы избежать, если приложить усилия и в год продажи жилья в России стать налоговым резидентом, то есть прожить в стране более, чем 183 дня.
Названный ФЗ важен для тех, кто подолгу проживает за границей и имеет недвижимость в России, планирует продажу; путешественникам.
Уплата налога по-прежнему связана со сроками владения недвижимость как для резидентов, так и для нерезидентов.
С 01.01.2016 года введено новое исчисление срока владения имуществом для назначения НДФЛ.
Если вы вступили в право собственности любым путём (приватизация, договор обмена, договор купли-продажи, договор дарения, ренты, судебное решение и др.) до 01.01.2016 года, то для налога 0%, необходимо владеть недвижимостью минимум 3 года от даты государственной регистрации. Если резидент владеет квартирой менее 3-х лет, то ему после окончания сделки по продаже в установленные сроки нужно уплатить налог 13 %, нерезидент в таком случае платил 30 %.
Если вы получили недвижимость в подарок от близкого родственника, по договору ренты, в ходе приватизации жилья, в качестве наследства от родни после 01.01.2016 года, то чтобы реализовать объект и не платить налог, нужно ждать 3 года. От уплаты налога освобождается гражданин, владеющий иным имуществом (гараж, машина) в течение минимум 3 года.
Если вы купили, обменяли недвижимость после 01.01.2016 года, то для получения нулевого налога нужно ждать 5 лет. То есть только срок владения квартирой 5 лет, освобождает вас от уплаты налога с продажи недвижимости. Но перечисленное в последних трёх абзацах до 01.01.2019 года «работало» только на резидентов. Нерезиденты обязаны были уплатить налог, равный 30 % от стоимости жилья.
С начала нового года — 2019 — нерезиденты уравнены в правах с резидентами. Могут продавать недвижимость, не опасаясь начисления налога в размере 30 %. Если бы всё было так просто.
На сегодня (на дату написания данного материала) отсутствует практика по нерезидентам, продавшим жильё в России после 01.01.2019 года. Поэтому трудно понять, как будет исчисляться НДФЛ в реальности. Уже есть разночтения от разных экспертов из мира недвижимости, тем более, что юридические трактовки в законодательных документах сложно понимать однозначно (увы, таков стиль формулировок).
Так, встретила мнение, что пока непонятно, как будут применяться новые правила налогообложения: к приобретённым после 1 января 2016 года или приобретённым после 1 января 2019 года. Кто-то уверенно заявляет, что новые поправки действительны для тех объектов недвижимости, которые были куплены нерезидентами после 1 января 2016 года. А те, что приобретены до 1 января 2016 года, продаются в 2019 году, будут облагаться по старым правилам, то есть 30 %, если собственник нерезидент.
Может ли нерезидент получить вычет
Есть 3 вида вычетов:
- Фактические расходы на покупку.
- До 1 000 000 рублей при продаже недвижимости.
- До 250 000 рублей при продаже иного имущества.
Как и прежде, так и по новому законодательству резидент может использовать данные вычеты. А нерезидент нет. Если нерезидент продаст квартиру, авто ранее минимального срока, указанного выше, то заплатит НДФЛ.
Как происходит расчёт статуса резидент/нерезидент
Статус резидентства или нерезидентства считают на 31 декабря того года, когда вы продали недвижимость. Предположим, что вы продали квартиру 1 июня 2018 года, а до этого жили за границей. На момент сделки вы нерезидент, но вы можете им стать, если останетесь в России и в течение 2018 года наберёте 183 дня проживания в стране. То есть считать дни вашего пребывания в России будут 31 декабря 2018 года, когда завершается налоговый период, равный календарному году. Об этом можно прочитать в Письме от 20 декабря 2017 года № 03-04-05/85232. Цитирую: «…наличие у налогоплательщика статуса налогового резидента Российской Федерации определяется исходя из положений статьи 207 Кодекса по итогам налогового периода, в котором налогоплательщиком был получен доход от продажи имущества.»
Ещё нюанс. Эти 183 дня в течение 2018 года нужно прожить не обязательно подряд, можно с перерывами. Главное, чтобы были доказательства пребывания в России столько, сколько надо — минимум 183 дня в нормальном календарном году (365 дней).
Для расчёта налога ФНС учитывает ваш статус (резидент/нерезидент) на момент получения денег за проданное имущество. Если вы продали квартиру в последние дни декабря 2018 года, произвели расчёт с покупателем, а договор купли-продажи понесли на регистрацию после новогодних каникул, то в НИ будут исчислять ваш статус по резидентам или нет на 2018 год, потому что именно в этом году вы получили деньги. В общем нужна внимательность к деталм и считать, считать. По этой части можно прочитать Письмо от 22 мая 2014 года № БС-4-11/9939а, в котором записано: «… дата фактического получения дохода определяется как день выплаты такого дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо его получения на счетах третьих лиц.» «Таким образом, положениями Кодекса порядок определения даты получения дохода физическими лицами не поставлен в зависимость от факта совершения государственной регистрации перехода права собсвенности на отчуждаемый объект недвижимости.»
Статья получилась большой из-за включения цитат из официальных писем, наполненной детялями и объяснениями.
Если просто, то я поняла так, нерезиденту выгодно, то есть с налогом 0 %, продавать только те собственные объекты недвижимости, которые находятся в собственности более 3 или 5 лет, в зависмости от того, что это за имущество и каким образом досталось во владение. На примере с цифрами: нерезидент купил квартиру за 10 000 000 рублей; через год продал за 10 000 000 рублей, налог 30 % — 3000000 рублей; нерезидент купил квартиру за 10 000 000 рублей, продал через 5 и более лет — налога нет.
На сайте ФНС есть такая запись:
По общему правилу при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения, физлица-резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ. В отношении объектов недвижимого имущества (квартир, комнат и т.д.) такой срок составляет три года или пять лет в зависимости от условий возникновения права собственности на них, а в отношении иного имущества (транспортных средств, гаражей и т.д.) — три года. С 1 января ограничения по налоговому статусу физлица отменяются.
Если имущество продано ранее предельного срока, то доход от его продажи облагается НДФЛ в установленном порядке. В этом случае налоговая ставка для нерезидентов составляет 30%, для резидентов – 13%.
Вывод. Да, послабление по налогам для нерезидентов есть. Вроде уравняли нерезидентов с резидентами. Но есть нюансы, с которыми лучше ознакомиться при решении продать квартиру в России в статусе нерезидента.
Теперь вы знаете подробности про налог нерезидента с этого года.
Галина Парусова Domitalia.ru