Несколько лет назад опубликовала пост как правильно наймодателю расторгнуть договор найма. Теория — это интересно. А что с практикой? Практика демонстрирует разные ситуации. Они не похожи друг на друга в силу различия участников арендных отношений. Да, имею в виду отношения в аренде между наймодателем и нанимателем. Вот одна история.
Общение с владельцами студий в Москве, Подмосковье, с риэлторами показывает, что в последние годы интересна аренда квартир-студий. Что из себя представляет студия, подробно изложила несколько лет назад. Кроме того записала, как грамотно обустроить студию, порассуждав на тему, в студию ставить диван или кровать. Рынок недвижимости предлагает студии как на вторичном рынке, так и в домах-новостройках. Если решили купить новостройку, то лучше искать ЖК, в которых застройщики предлагают квартиры с отделкой. Почему? На сегодняшем рынке строительства, ремонта покупка жилья с отделкой выгодна. Владелец значительно экономит время экспозиции квартиры в найм. Ему достаточно убрать недостатки в новой квартире, и она может быть выставлена на рынок аренды. Деньги тоже экономит. Нынче ремонт значительно подорожал из-за ограничений в поставках товаров.
Если приобрели квартиру для сдачи в аренду, стоит разобраться в вопросе налога с арендных платежей. Лучше сделать это заранее, чтобы потом локти не кусать. В целом еще с 90-х годов известно, что если человек имеет доход с аренды, то он платит тот налог, который вычитают из зарплаты у рабочего или служащего. На сегодня это 13 %. Хотя уже есть новость о том, что вступает в силу налог, равный 15 %, в случае, если общий совокупный доход гражданина за год составляет 5 000 000 рублей. Будьте внимательны!
Тем, кто планирует купить недвижимость под аренду и сдавать выгодно, в первую очередь необходимо поразмышлять, стоит ли таким образом вкладывать деньги. Бывает, что с учётом инфляции, амортизации квартира или гараж вообще не приносят дохода, особенно в старом фонде. Стоит обратить внимание на время покупки. Покупка в период неопределенности тоже может стать неэффективной.
В постах по аренде недвижимости ранее не затрагивала такую тему, как аренда знакомым, родственникам, коллегам. Аренда равна найму. Так правильнее по ГК. Итак, у вас есть лишняя квартира, которую хотели бы сдать в аренду. Есть знакомый или родственник, мечтающий ее снять. Сразу моё мнение: сдавать квартиру знакомым не стоит. Почему? Здесь возникает психологический момент. Вряд ли родственник пойдет на подписание правильного договора аренды, в котором прописаны возможные житейские ситуации, а их в найме немало. Это и платежи с опозданием, и испорченные вещи, и беспорядок в квартире, и досрочное прекращение договора, и нежелание съезжать, если владелец жилья решил продать недвижимость. Знакомый будет убеждать владельца при обсуждении условий: «Да ты что? Мы же свои люди. Всегда договоримся.» Практика показывает, что по мере развития отношений могут возникать неприятные ситуации.
В сети на форумах встречала душераздирающие истории, рассказанные собственниками жилья, то есть арендодателями, о том, какой беспорядок оставили квартиранты в квартире; как бросили ключи в почтовый ящик и съехали, не заплатив; как испортили мебель и свежий ремонт. Недавно я сама стала свидетелем, когда арендодатель не был прав. Да, так тоже бывает. 😉 Расскажу арендную историю. Участвовала в ней как телефонный консультант.
Каждый собственник недвижимости, желающий быстро и по нужной цене продать квартиру, ищет подходящие способы для этого. Иногда делает даже косметический ремонт, чтобы представить жильё в выгодном свете. Не учитывает, что свежий ремонт может не понравиться покупателям. Вкусы у людей разные, поэтому покупатели в большинстве случаев ремонтируют жильё сразу после приобретения по собственному усмотрению. При этом при продаже владельцы квартир не учитывают простейшие вещи, такие, как шторы в квартире. При подготовке объекта недвижимости к продаже владельцы вывозят из квартиры все, оставляя голые стены, пол, окна, лампочку Ильича на потолке. Недостатки, потертости, шероховаточти квартиры видны как на ладони.
У словосочетания квартира с тараканами есть разные значения. В нескольких значениях употребляют выражение риэлторы. Агентский слэнг. Первое используют тогда, когда говорят о квартире с проблемами в её истории, когда что-то с квартирой не так. Например, неправильно оформлена приватизация, не получено согласие супруга при предыдущей продаже жилья, не учтены права детей при приватизации или покупке.
Вопрос про ключ от квартиры довольно важный в отношениях между арендатором и арендодателем. Во-первых, потому, что арендодатель обязан передать ключ или несколько комплектов ключей от квартиры квартирантам при подписании договора найма. Во-вторых, наниматели должны отдать собственнику жилья все ключи, полученные в начале отношений. И последнее не всегда происходит. Бывают случаи, когда квартирант избегает последнего аккорда, буквально выезжает внезапно, кладёт ключи в почтовый ящик, передает консьержке, если она дежурит в подъезде, прячет под коврик, вручает соседям. И хорошо, если в каждом из названных случаев сообщает об этом владельцу квартиры.
Поговаривают, что экология Москвы с каждым годом ухудшается. Жители столицы видят это невооружённым глазом. Если ранее москвич открывал окно, выходящее в зелёный двор, держал его весь день открытым, то вечером на подоконнике не было пыли. Сейчас иная картина. В период локдауна держала открытым окно в спальне для постоянного проветривания. Каждый раз вечером обнаруживала серый налёт на белом подоконнике. И это несмотря на то, что в дни самоизоляции движение авто на дорогах было минимальным в сравнении с обычными днями.
Мнения наймодателей, купивших для пассивного дохода студию, различаются в вопросе: какое спальное место устроить в маленькой квартире — кровать или диван. Имеется в виду спальное место в студии, подходящее для сна двух человек, ведь одному может подойти и односпальная кушетка, и кресло-кровать. Напомню, студия — жилое помещение, состоящее из одной жилой комнаты с углом для приготовления еды.
В найме/аренде жилья есть деликатная тема — расторжение договора найма. Собственников квартир, сдающихся в аренду, очень волнует вопрос расторжения договора тогда, когда наниматель часто задерживает оплату, совсем перестаёт платить. Что делать нанимателю в такой ситуации? На житейском уровне бытует мнение, что квартиранта можно выгнать из квартиры, пригласив полицейских, друзей-мужчин из разряда сильных людей. На худой конец, можно приехать в квартиру, поменять один из замков, а потом серьезно поговорить с клиентом. Хорошо, если любое из названных действий со стороны наймодателя завершится для него без негативных последствий. А если нет? И каковы последствия?
