Как правильно наймодателю расторгнуть договор найма

В найме/аренде жилья есть тонкая тема — расторжение договора найма. Собственников квартир, сдающихся в аренду, очень волнует вопрос расторжения договора тогда, когда наниматель часто задерживает оплату, совсем перестаёт платить. Что делать нанимателю в такой ситуации? На житейском уровне бытует мнение, что квартиранта можно выгнать из квартиры, пригласив полицейских, друзей-мужчин из разряда сильных людей. На худой конец, можно приехать в квартиру, поменять один из замков, а потом серьезно поговорить с клиентом. Хорошо, если любое из названных действий со стороны наймодателя завершится для него без негативных последствий. А если нет? И каковы последствия?

расторжение договора найма

Последствия разные, в зависимости от того, что конкретно сделал, как поступил владелец сдаваемой квартиры. Если он самовольно открыл квартиру личным ключом, затем вставил новый замок, то наниматель может обвинить его в краже ценного предмета, в исчезновении пачки денег, документов, чего-то ещё. Почему? Так ведь практически в каждом нормальном договоре найма есть пункт о том, что наймодатель может посещать квартиру раз в месяц в присутствии квартиранта. Что далее? Разборки, суд… Можно представлять. И потери, конечно, как материальные, так и моральные.

Теперь серьёзнее: собственник-наймодатель не защищён на законодательном уровне. И не только в РФ. Например, в Европе, в частности в Италии. Если жилец перестает платить, то воздействовать на его совесть на Аппенинах можно только через суд. Сколько длится итальянский суд, знают те, кто в него ввязался. Иногда не только месяцы, но и годы. Владелец арендной недвижимости при этом имеет серьёзные материальные убытки:

  • неполучение арендных платежей,
  • вознаграждение адвокату,
  • судебные пошлины.

А что же в РФ? Мало кто из любителей рентного дохода изучает Гражданский Кодекс РФ, именно главу 35 и статьи, посвящённые найму жилых помещений — с 671 по 688.

Итак, про расторжение договора найма. Он может быть расторнут по согласованию сторон. Либо наймодатель, либо наниматель обращаются к другой стороне заблаговременно, объясняют причину такого решения, люди договариваются, расходятся полюбовно. Это оптимальный вариант.

Что если одна сторона против предложения о расторжении или наниматель не платит?

ГК РФ объясняет, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя в 2-х случаях:

  1. Невнесение нанимателем платы за жильё за 6 месяцев, если договором не предусмотрен более длительный срок в случае, если договор заключён на срок от года и более (не потому ли в российской практике найма заключают договор найма на 11 месяцев?). То есть речь идёт о длительной аренде. Если договор заключён на срок, равный 11 месяцам, то это краткосрочный найм, а в таком случае судиться можно, если квартирант не платит 2 месяца (полегче!).
  2. Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, проживающими с ним, за действия которых от несёт ответственность: жена, подруга, муж, гражданский муж, сожитель, дети, тесть, брат и т. д.

При этом наймодатель по ГК РФ обязан предупредить о расторжении не менее, чем за 3 месяца. В редких договорах данный пункт соблюдается. Обычно прописывают 1 месяц. Если попадётся грамотный квартирант, ничего не сделать, придётся ждать весь срок — 3 месяца.

Идём далее. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более 1 года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма квартиры.

Если в течение определённого судом срока наниматель не устранит нарушения, не предпримет меры для их устранения суд может принять решение о расторжении договора найма. Однако наймодателю нужно обраться в судебные инстанции ещё раз. Если наниматель попросит суд об отсрочке решения, то суд вправе удовлетворить просьбу — отложить на срок не более года.

Давайте посчитаем материальные убытки российского наймодателя при таком раскладе:

  • 2 месяца — 2 арендные ставки,
  • 3 месяца от момента предупреждения о расторжении,
  • 1 год — время, данное нанимателю для устранения нарушений — 12 арендых платежей,
  • 1 год — время, данное нанимателю для отсрочки вступления в силу решения о расторжени догора найма — 12 арендных платежей.

Прилично! 29 месяцев простоя квартиры. Представляете?

Наниматель имеет право расторгуть договор практически всегда. Какие могут быть причины?

  • передумал,
  • решил переехать ближе к новой работе,
  • уволили с работы — потеря дохода,
  • если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания в случае его аварийного состояния,
  • если жилое помещение используется не по назначению (данный пункт — зацепка для наймодателя в том случае, если есть такой пункт в договоре; ещё одна зацепка для расторжения — пункт о том, что запрещено сдавать квартиру в субаренду, если имеется подобный пункт в договоре),,
  • систематически нарушаются права соседей — тоже повод для наймодателя.

В первых четырёх ситуациях если квартирант съехал без проблем, то наймодатель может облегчённо вздохнуть. Прения могут возникнуть, если квартирант съезжает раньше срока, а арендодатель намеревается оставить себе депозит в качестве штрафа, если подобное было прописано в договоре. И в таком случае квартирант может в конце испортить квартиру (отомстить?). И выход один — суд, и схема, описанная выше.

Если в ГК РФ ситуация не описана, то стороны используют жилищное законодательство, чтобы разрешить споры.

Имеется ещё одна тонкость. Бывают ситуации, когда квартирант благополучно живёт весь срок до окончания договора. Предположим, что собственник жилья не доволен клиентом (бывают и психологические несовпадения, ну не симпатичен) и готовится пересдать квартиру. То есть отказать данному кленту в продлении договора, расторгнуть договор найма.

Что ему нужно сделать по ГК РФ?

  1. Не позднее чем за 3 месяца по истечении срока договора найма сделать квартиранту предложение — заключить новый договор на тех же или иных условиях.
  2. Письменно уведомить об отказе продлить договор найма. При этом нужно указать причину. Причина, что данный клиент не нравится не пройдёт (возможен вариант, что дочка будет жить или сам собственник переедет в данное жилое помещение). Тогда отказ сдавать данную квартиру в найм.

Тонкость в том, что хозяин действительно должен не сдавать данную квартиру в аренду в течение одного года. Если он не выполнит данного обязательства, а жилец узнает об этом, то наниматель может потребовать возмещения убытков — поиск новой квартиры, найм (возможно, по более высокой цене, комиссионные агентству), переезд, иные расходы (время!!!), связанные с расторжением договора.

Если наймодатель не уведомил за 3 месяца до окончания срока договора о том, что жилое помещение не сдаётся более, а квартирант не отказался, то считается, что договор автоматически продлевается на тот же срок, что и прежний, на тех же условиях.

И последнее. Нужно записать на экземплярах договоров каждой из сторон, что договор закончен, расторгнут; стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий, поставить число, месяц, год и расписаться.

Вдумчивый читатель понимает, что любые судебные разборки, инициируемые наймодателем в отношении нанимателя, возможны в одном случае — если у собственника квартиры или комнаты прозрачные отношения с налоговой инспекцией.

Как быть, чтобы расторжение договора найма не доставило хлопот?

  • присматриваться к клиентам на стадии переговоров,
  • интересоваться, где работают,
  • где зарегистрированы,
  • в каком районе жили раньше,
  • почему съехали,
  • почему желают снять квартиру именно в данном месте,
  • прислушиваться к собственной интуиции,
  • присматриваться к клиентам, их поведению на встрече с вами, наймодателем.

Расторжение договора найма — тема, которую важно основательно изучить любому человеку, планирующему зарабатывать на найме жилого помещения.

Галина Парусова Domitalia

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *