Несколько лет назад опубликовала пост как правильно наймодателю расторгнуть договор найма. Теория — это интересно. А что с практикой? Практика демонстрирует разные ситуации. Они не похожи друг на друга в силу различия участников арендных отношений. Да, имею в виду отношения в аренде между наймодателем и нанимателем. Вот одна история.
За месяц, согласно пункту договора найма о расторжении или продлении договора, арендодатель пишет сообщение нанимателю в вотсапе:
— Хотелось бы узнать ваши планы в отношении найма, остался месяц до окончания договора. Обычно стороны обсуждают за месяц. Как вы?
— У нас нет планов съезжать, — поступает ответ.
— Понятно. Тогда продлеваем? На какой срок?
— Давайте вечером с мужем обсужу и тогда вам напишу завтра.
— Хорошо.
Ответ не поступил завтра. Он пришел через два дня после диалога в следующем виде:
— Добрый вечер. По поводу продления договора. Мы пока никуда не собираемся, но договор нужно подкорректировать. Касательно п.5.3.1. Мы живем все-таки уже больше года, поэтому если вдруг понадобится съезжать, то депозит возвращается. И в п. 5.8 сделать штраф за неуплату вовремя с 15 дня просрочки.
Чтобы понять то, что хотят арендаторы, владелец квартиры освежил в памяти названные пункты. Хотя в принципе они понятны из сообщения выше.
В стандартные договора найма обычно включают штрафные пункты как для арендатора, так и для арендодателя. Касаются они внезапного расторжения договора, ранее предусмотренного в договоре времени. В Москве договора заключаются на 11 месяцев. Так вот пункт 5.3.1 в документе как раз описывает штраф для арендатора, если он съезжает ранее прописанного в договоре срока, то есть ранее 11 месяцев. Понятно. Своим требованием убрать штрафной пункт в договоре арендатор уже «кричит», что съедет раньше. Он уже знает об этом и не хочет потерять депозит. А владелец при их внезапном выезде может попасть на «мертвый» сезон. Волнует ли это нанимателя? Нет!
Еще. Арендодателю выгоден 11- месячный срок аренды. Возможно, интересно продление договора с прежним арендатором и на несколько месяцев. Так почему нанимателю не заявить о продлении на конкретный срок с сохранением всех имеющихся пунктов договора?
Пункт 5.8. упоминает штраф для арендатора, если он не выплатил арендную ставку в назначенный и письменно зафиксированный в договоре день. Просит отсрочку в 15 дней. Это завуалированный намек хозяину квартиры, что после продления договора будет платить как попадя. Задержка оплаты на 15 дней существенна на рынке аренды.
И тут знающий арендодатель может нафантазировать такую картину: наймодатели не платят 15 дней, половина депозита «съедена», можно им и уезжать, оставшаяся часть депозита покроет коммунальные платежи и не покроет совсем материальные убытки, если таковые будут в квартире: поломка мебели или техники, генеральная уборка квартиры и прочие детали в найме. Это убыток для арендодателя в таком случае. Да, убытки могут быть, но гораздо лучше их предусмотреть и минимизировать.
При чтении диалогов не нужно быть мудрейшим человеком. Все прозрачно. Арендаторы думают только о себе, требуя убрать из договора штрафные пункты, адресованные им. И оставляют в договоре штрафные пункты, направленные в сторону владельца жилья. В таком случае договор становится неуравновешенным: он позволяет арендатору делать что угодно, однако держит владельца в ежовых рукавицах. Справедливо? Нет, Конечно.
Аргумент арендаторов «мы живем все-таки уже больше года» слаб.
- Не живут больше года, с момента подписания договора прошло 10 месяцев.
- Арендатор может прожить и 10 лет, однако это не повод убирать из документа штрафные санкции, адресованные ему.
Вот поэтому арендодатель отказал в продлении договора найма этими конкретным нанимателям. Хитрецы!
Отношения в аренде — тонкий вопрос, как и любые отношения в жизни. Слушайте то, что вам говорит противоположная сторона, размышляйте над тем, что пишут в сообщениях. Делайте выборы, когда находитесь в уравновешенном состоянии. Из них следуют удовлетворительные решения.
Кстати, и агент не разрулит отношения в аренде, даже если участвовал в сделке. Владельцу жилья многие вопросы придется решать самостоятельно.
В аренде наниматели чаще проявляют слабые стороны личности не тогда, когда приходят на просмотр (все они лапки и душки на первой встрече :)), а при расставании или в течение срока договора. Иногда расставание — маленькая боль для каждой стороны.
Боль и проблемы при расставании в аренде между сторонами договора найма можно минимизировать или свести на нет, если обратиться в агентство недвижимости или в управляющую компанию. Это верно и для недвижимости, сдаваемую в аренду за рубежом. Так, краткосрочная аренда квартир в Дубае с Rad Holiday Homes может уменьшить тревогу и беспокойство собственника жилья.
Галина Парусова Domitalia