Если бы не вброс ошибочной информации в один чат, этот пост я бы не писала. «С апреля вступил закон, если собственник не передает показания на воду, он не имеет право сдавать квартиру. Сразу передавать в налоговую.» Вот такую пугалку встретила. Слышала дама звон, но не знает, где он! Кстати, Закон пока не вступил в силу. Вступит через полгода (180 дней) после даты публикации — 23.03.2024 года. Через полгода (за неделю до окончания сентября) заработает запрет аренды жилья без счетчиков. Это про ФЗ от 23.03.2024 года номер 55-ФЗ «О внесении изенения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации».

Что за изменения?

Собственник жилого помещения вправе сдавать его гражданам по договору найма (в том числе краткосрочного) или договору безвозмездного пользования, а юридическим лицам — по договору аренды, при условии что будет обеспечено соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества в МКД (многоквартирный дом), требований оснащенности жилья приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг. У соседей есть право обратиться в суд в случае, если сдача квартиры нарушает их жилищные права.

Закон принят во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 г. N 9-П.

КС разбирал дело о посуточной аренде. Владелец квартиры требовал признать законным право такой аренды. Суд отметил, что так и есть: государство допускает сдачу квартир, для этого есть нормативная рамка и способы платить налог.

Но права арендодателя заканчиваются там, где начинаются права соседей. КС отметил, что у других жильцов дома могут возникнуть дополнительные неудобства из-за найма. Ведь есть разница между тем, когда собственник живет в квартире сам и когда там регулярно меняются люди.

Суд посчитал, что в Жилищный кодекс РФ нужно внести изменения, которые позволят в полной мере урегулировать вопрос с арендой. И вот получите изменения.

Правда, принятые поправки не меняют реальное положение дел. Эксперты заявляют, что на практике почти ничего не меняется, кроме того, что теперь запрещено сдавать жилье без счетчиков. Сдача в аренду и раньше не должна была нарушать права соседей — все это вытекало из жилищного и гражданского законодательства.

Новое — запрет на аренду жилья без счетчиков на воду, электроэнергию, газ, отопление. Также нужно оплачивать услугу за вывоз мусора, исходя из числа проживающих.

На мой взгляд, соседские разборки могут родиться в доме, где сдается квартира, в которой никто не зарегистрирован, в которой не установлены, например, квартирные водяные счетчики, но есть в подвале общедомовой счетчик. В таком случае начисления по услуге холодная и горячая вода происходит по типу распределения всей воды, потребленной за месяц, между квартирами, исходя из количества зарегистрированных людей на каждой площади. Вода, которую используют наниматели в квартире, где никто не прописан, ежемесячно распределяется между квартирами, и остальные люди переплачивают за конкретный ресурс. Арендодатель же ничего не платит. А жить в квартире может энное количество людей, пользующихся водой бесплатно.

Если же арендодатель установит счетчики в сдаваемой квартире, то стоимость счетчиков и цена за их установку станет единственным для него расходом, потому что по традиции именно квартиранты платят по счетчикам за воду, электроэнергию, за газ, отопление в тех домах и квартирах, где имеются соответствующие приборы учета. Возможно, добавится ответственность за подачу в УК ежемесячных показаний приборов учета. Но к этому быстро привыкают. 🙂

В целом арендодателю и собственнику жилья выгодно иметь счетчики. При этом нужно помнить, что если в квартире никто не жил, обязанность подать показания не исчезает, даже если человек снова подает одно и то же показание. В таком случае будет ноль потребления, а, значит, ноль начислений. Если не подавать показания, то бухгалтера все равно начислят, цифра в платежке станет равной среднему потреблению за последние 6 месяцев. Так будет продолжаться 3 месяца. А потом в графе за воду запишут стоимость по нормативу с увеличенным коэффициентом — 1,5. Выгодно? Нет!

Возникает много вопросов. Что будет грозить тем, кто сдает жилье без счетчиков? А если счетчики есть, но их показания не сдаются — это будет нарушением при сдаче квартиры? Кто и как будет выявлять нарушителей?

Принятый ФЗ не дает ответа на данные вопросы. В Законе лишь декларируется право соседей обратиться за защитой в суд, Юристы считают, что в некоторых случаях речь может идти об административной ответственности за нарушение правил пользования и содержания жилых помещений, но отсутствие счетчиков в квартире (как и непередача показаний) само по себе не является административным правонарушением. Поэтому данная норма носит больше декларативный характер. И, возможно, в будущем эти новшества получат дальнейшее развитие.

Пока же, даже если сосед обратится в суд на владельца квартиры на том основании, что в сдаваемой квартире отсутствуют счетчики, ему нужно будет также доказать, в чем заключается нарушение его прав и законных интересов. Например, доводом может послужить то, что соседям из-за выключенных счетчиков приходится платить больше. В общем нужны не слова, а факты.

Вывод: ужесточение требований к жилью в аренду есть, имеется законодательный запрет на сдачу в найм квартиры без счетчиков, но как все будет на практике, покажет осень этого года, когда ФЗ вступит в силу.

Галина Парусова Domitalia