Люди, интересующиеся тем, что происходит на рынке аренды жилья в России, отметили, что за 2024 год значительно выросла арендная ставка на любой вид жилья: от комнат до многокомнатных квартир как в эконом-классе, так и в элитной недвижимости. Главная причина роста в найме: ипотека стала менее доступной. Сегодня месячная плата по кредиту значительно превышает арендную ставку за одну и ту же квартиру. Переплата за квартиру при ипотеке является значительной. Мало кто готов на это пойти. Вот и растет арендная ставка. Проще снять квартиру, чем ее купить.
Но не только недоступность ипотеки повлияла на то, что месячная плата за найм выросла с февраля по середину декабря 2024 года. Затем рост прекратился по причине сезонности. Дело в том, что те, кто нуждался в аренде, к этому времени уже нашел себе жильё. Каждый человек, семья хочет стабильности на Новый год, планирует спокойно провести праздничные каникулы, имея подходящую квартиру. Скорее всего затишье на рынке аренды продлится до конца января 2025 года. Так всегда было. Деловая активность затихает с католического Рождества до старого нового года. Далее будет видно.
Вторая причина роста арендных ставок — инфляция в России и рост ключевой ставки ЦБ РФ. За год ключевая ставка выросла до 21 %. Ее не подняли выше на заседании в декабре 2024 г., хотя многие аналитики прогнозировали ее повышение до 23 % и даже до 25 %. Похоже, что банковские аналитики и экономисты тоже считали, что будет рост. Они заранее подняли доходность по депозитам и накопительным вкладам. Пенсионерам подняли пенсии на якобы инфляционные 7,3 %, хотя официальная инфляция равна 9,6 — 9,8. Население же при походе в супермаркеты ощущает инфляцию гораздо выше, чем пишет официальная пресса. Вот и растет арендная ставка, потому что за ней скрываются повышенные инфляционные ожидания как арендодателей, так и арендаторов.
Третья причина повсеместного повышения цен на найм жилья — рост расходов арендодателей. Наймодатель не только регулярно получает деньги от нанимателей, но и тратит их. В расходы входят:
- мелкий ремонт, косметический ремонт, капитальный ремонт,
- замена испорченной мебели или ее ремонт
- ремонт домашней техники,
- покупка вышедшей из строя техники,
- ремонт сантехнического оборудования,
- услуги по клинингу квартиры,
- услуги по химчистке мягкой мебели, матрасов.
Параллельно с ростом арендной ставки в 2024 году росли цены на всевозможные услуги. Более того цены на услуги росли опережающими темпами. Вот и закладывает арендодатель в цену ставки будущие расходы на услуги.
Четвертая причина — превышение спроса над предложением. Качественного жилья в аренде было мало. В такой ситуации рынок начинает диктовать повышение цен. Многие хозяева чуть ли не аукцион устраивали, понимая, что в их районе мало жилья в найм. Число же нанимателей выросло за счет людей, не могущих или не желающих ввязываться в ипотеку под запредельные проценты.
Многие люди в РФ, имеющие деньги на первоначальный взнос по ипотеке, предпочли не вкладываться в дорогостоящую новую квартиру, которая неизвестно когда будут достроена. Они положили деньги на банковские депозиты и накопительные счета, получая ежемесячно от 18 до 24 % годовых, позволяя себе снять подорожавшую квартиру в найм.
Пятая причина — увеличение доходов и зарплат у части населения. Добавленных денег не хватит на погашение ипотеки, но вполне покроет часть арендной ставки.
В январе 2025 года некоторые риелторы предполагают, что на рынке аренды будет стабилизация цен. Смелое утверждение, если не знать, какой будет ключевая ставка в феврале. По прогнозам экономистов ее могут поднять как до 23 %, так и до 25 %. А это новый виток роста ипотечных ставок, новое понимание ее недоступности для большинства граждан. Значит, последующий рост арендных ставок. Так что лучше пока наблюдать, чем строить точные прогнозы.
Поживем — увидим. А пока лучше провести в гармонии Сочельник и православное Рождество. Будет ли рост или снижение у арендных ставок в 2025 году покажет время.
Галина Парусова Domitalia