Только неленивый не говорил прошлой осенью об ажиотажном спросе на жильё на рынке недвижимости. При этом настроения у разных участников рынка были неодинаковые. Риэлторы радостно потирали руки, подсчитывая прибыль. Собственники жилья укоряли себя в нетерпении и проданных летом 2020 года квадратных метрах. Покупатели бегали наперегонки на просмотры квартир, предлагая больше за ликвидный объект. Аналитики начали строить прогнозы но 2021 год.
Почему сформировался ажиотажный спрос?
Для этого имеются следующие причины:
- эпидемия, локдаун,
- отложенный спрос,
- льготная ипотека с господдержкой на первичное жильё под 6,5 %,
- падение доходности банковских депозитов,
- налог на доходы от вкладов свыше 1 млн. рублей.
Действительно в период с середины марта по май 2020 года рынок недвижимости практически встал. Да, участники рынка завершали сделки по ранее принятым авансам. Да, девелоперы, агенты недвижимости организовывали онлайн-показы. Однако реальных сделок было очень мало. Люди не знали, как будет развиваться далее их житейская ситуация. Неопределённость зашкаливала. Спроса не было. Его отложили до ситуации определённости в стране, на рынке недвижимости.
Чтобы спасти строительную отрасль от банкротства государство предложило льготную ипотеку на новостройки. Это спасло стройки, ибо на них рабочие продолжали трудиться. Это встряхнуло рынок недвижимости. И в начале льготная ипотека была действенной. Уже осенью такая ипотека не была выгодной, потому что цены на квартиры стали стремительно расти.
Кстати, за первичным рынком подтянулась и «вторичка». Цены выросли на старое жильё.
Рассказывать о том, каковы проценты на банковские депозиты, не вижу смысла. Каждый читатель может зайти на сайт любого банка и убедиться самостоятельно, что они очень низкие. Процентная ставка, равная ключевой от ЦБ, 4,25 %, — большая удача по нынешним временам. Чаще всего ставки по банковским счетам намного ниже.
По мере приближения Нового года, с началом которого начинал действовать налог на доходы по вкладам, клиенты банков максимально изымали наличные, чтобы не попадать на налог 13 %.
Куда потекли деньги?
- крупные покупки для дома и дачи,
- приобретение автомобиля,
- покупка квартиры, дома, дачи,
- хранение наличных дома,
- ремонт жилья,
- отпуск,
- поддержка бизнеса,
- образование,
- вложения в ценные бумаги.
И это несмотря на то, что первый налог на доходы от вкладов физических лиц будет начислен по итогам 2021 года, то есть в 2022 году, а оплатить его нужно как и имущественный налог до 1 декабря 2022 года. Налог равен 13 %.
Налог исчисляется не с тела вклада/вкладов. Да, все вклады суммируются. Организует это ФНС. То есть налог высчитывается не с 1 млн. рублей, а с дохода, с процентов. При этом имеется необлагаемая часть, равная размеру ключевой ставки ЦБ на начало налогового периода. На январь 2021 года — 4,25%. Значит, не облагается налогом только сумма 42 500 рублей.
В целом, если человек не хочет платить подобный налог важно не держать в банке вклады более одного миллиона рублей; не держать депозиты под процент выше ключевой ставки. Важно помнить, что не попадают на налог вклады, у который ставка менее 1 %, экскроу счета.
Валютные вклады с процентным доходом попадают под описанный налог. При этом происходит пересчет валюты в рубли по курсу ЦБ на день получения дохода. Изменения величины валютного вклада из-за курсовых колебаний не идут в расчет.
Поскольку рынок недвижимости не реагирует мгновенно на изменения экономики и политики, можно предположить, что ажиотажный спрос в сниженном виде сохранится и в первой половине 2021 года. Одна из причин — продление срока действия ипотеки с госсподдержкой до 1 июля 2021 года.
Однако уже сегодня риэлторы Москвы отмечают элементы стагнации: кто мог купить, купили в прошлом году. Нынешний покупатель не приобретает все подряд. Клиенты аккуратны в выборе, считают деньги. Наиболее умные понимают, что ажиотажный спрос не постоянен. За ним следует стагнация, падение цен на жильё. Да, рынок недвижимости цикличен.
Скорее всего цены пока будут держаться на достигнутом уровне. Однако разумные продавцы могут немного торговаться, чтобы зафиксировать максимальную прибыль. А покупатели, у которых «не горит покупка», могут дождаться более привлекательной ситуации на рынке недвижимости.
Галина Парусова Domitalia