Прежде всего давайте разберёмся, что такое подрядные квартиры. Термин из области недвижимости встречается на первичном рынке, рынке новостроек. Подрядные квартиры — это объекты недвижимости (квартиры), которые застройщик передаёт подрядчику за те или иные строительные работы. По сути застройщик расплачивается с подрядчиком квартирами. Подрядчик же нуждается в деньгах, чтобы наполнить фонд заработной платы, вернуть кредит в банк, оплатить материалы, использованные на стройке. Чтобы получить наличные, застройщик идёт на дисконт при реализации квартир: продает их на 10 — 15 % дешевле, чем стоимость подобной квартиры в данном ЖК от застройщика.

Эта схема активна на рынке недвижимости в России после кризиса в 2014 году. Чаще всего используется при реализации квартир эконом-класса в домах, расположенных на периферии города, в спальных районах.

За такими квартирами могут охотиться инвесторы в надежде добавить к собственной прибыли ещё 15 %. Иногда прибыль может доходить до 30 %. Привлекательная вещь — приобрести квартиру на 30 % дешевле, а потом продать её по рыночной цене. Инвесторы, ищущие подрядные квартиры, — знатоки местного рынка недвижимости; люди, имеющие свободные деньги, умеющие рисковать, просчитывать грядущую прибыль, быстро реагирующие на малое предложение.

Подрядные квартиры имеют небольшой срок экспозиции на рынке, потому что интересны и обычным покупателям, например, приобретающим квартиру в доме-новостройке на ипотечные средства. Для многих ипотека — кабала на долгие годы. И если человек сэкономил 20 % на стоимости — это финансовый выигрыш. Тем более, что ипотечники отлично считают деньги: в новой квартире и ремонт необходим, и мебель. Только тогда можно съехать а арендуемой площади или от родителей.

В начале 21 века (до принятия закона 214 о ДДУ — договорах долевого участия) покупать подрядные квартиры было опасно, потому что часто встречались ситуации, когда застройщик отдавал одни и те же квартиры разным подрядчикам, а те в свою очередь продавали жильё так, что на одну квартиру претендавало несколько покупателей.

Сегодня схемы реализации подрядных квартир прозрачнее. Однако риски тоже есть.

Прежде всего удваивается проверка новостроечных квартир. Нужно не только проверить застройщика. А это означает — найти ответы на следующие вопросы:

• все ли дома достроил застройщик и ввел в эксплуатацию,
• имелись ли у застройщика судебные разбирательства с дольщиками,
• каково на сегодня финансовое положение девелопера,
• есть ли долгострой,
• каково качество строительных работ.

Вторая проверка — проверка подрядчика, а именно поиски фактов для получения ответа на вопрос: насколько подрядчик выполнил свои обязательства перед застройщиком. Если он получил квартиры в качестве расчёта за услуги, а работы приостановил или выполнил частично, то застройщик может отозвать часть квартир. И опасно, если подрядчик на данные момент уже продал их частникам. Разбирательства не миновать.

Безопасной ситуацией с подрядными квартирами является та, когда застройщик платит подрядчику квартирами в ЖК после завершения строительства, когда все квартиры переходят в собственность застройщика, а потом передаются подрядчику на основании договора купли- продажи.

Вот почему за финансовой привлекательностью подрядных квартир нужно рассматривать любые подводные камни, проверять отношения между девелопером и подрядчиком, чтобы совершить чистую счастливую сделку. С этой целью неуверенным покупателям стоит обращаться в агентства недвижимости, знающим особенности сделок с подрядными помещениями.

Галина Парусова Domitalia