Инвестора при покупке интересует ликвидность объекта недвижимости, то есть насколько быстро можно его продать при необходимости. Ликвидность комнаты в коммунальной квартире — спорный вопрос. С одной стороны на комнаты есть спрос со стороны желающих купить недорогое жильё, с другой стороны продажа комнаты сопровождается особенностями.
Алгоритм продажи комнаты совпадает с квартирным. Если хочется продать комнату в коммуналке самому, то нужно изучить рекламные объявления о продаже комнат определённого метража в конкретном районе города, определить цену, грамотно составить и дать объявление о продаже, организовывать показы потенциальным покупателям, получить аванс или задаток, прописать условия сделки в договоре, собрать необходимые документы, организовать день сделки, дождаться окончания государственной регистрации, получить деньги, написать расписку о получении денег за проданную комнату в коммунальной квартире. Можно поступить проще: позвонить в агентство недвижимости или обратиться к риэлтору, если он есть в вашем социальном круге.
Сложный момент в вышеназванном алгоритме продажи комнаты — сбор документов. Дело в том, что согласно Жилищному кодексу при продаже комнаты в коммунальной квартире собственники других комнат в данной квартире имеют право преимущественной покупки. Поэтому первое предложение нужно сделать именно им. Вначале можно на словах, если с соседями сложились хорошие отношения. Если же никто не соглашается купить, считает, что цена завышена или деньги на покупку отсутствуют, то тогда стоит переходить на официальный уровень.
У вас два пути:
- Предложить соседям сходить с вами к нотариусу и оформить у него отказ от покупки. По опыту знаю, что это трудная задача. Всему виной человеческий фактор. У нотариуса могут быть часовые очереди, кто-то из соседей по коммуналке может сопротивляться, демонстрировать упрямство, кто-то откажется из вредности, кто-то сошлётся на нехватку времени, кто-то назовёт личную уникальную причину.
- Второй путь также связан с нотариусом. Необходимо записаться к нему на приём, оформить у него предложения о покупке комнаты, предназначенные каждому из соседей. Затем нотариальная контора организует отправление документов по почте с уведомлением о вручении. Дата и подпись получателя на уведомлении — факт предупреждения о продаже комнаты. Затем начинается период ожидания, равный одному месяцу. Именно в течение месяца с момента уведомления соседи могут размышлять о покупке, воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
Имеется ещё одна тонкость. Заявленная в предложении соседям цена комнаты не может быть ниже будущей продажной цены. В случае, если соседи узнают, что квартира была продана за меньшую цену, чем указано в уведомлении, то они могут оспорить свершившуюся сделку, обвинить владельца комнаты в умышленном завышении стоимости жилья.
Какие сложности могут возникнуть на пути «работы» с уведомлениями?
- Невозможность вручить уведомления. Например, ваш сосед может быть зарегистрирован в комнате, а проживать в ином месте: у жены, у родителей, у родственников, даже в другом населённом пункте.
- Сосед вредничает, не желает вселения новых людей, сознательно уклоняется от получения уведомления.
- Встречаются ситуации, когда вообще неизвестно местожительство одного из соседей.
Результат? Продажа комнаты становится невозможной.
Что делать, если в период продажи вашей комнаты в коммунальной квартире умирает одинокий сосед, право наследства ещё не оформлено? В таком случае закон не предусматривает порядок действия.
Встречаются ситуации, когда одна или несколько комнат в коммунальной квартире не приватизированы. Если человек, зарегистрированный и проживающий в неприватизированной комнате, умирает, то комната «отходит» городу, то есть становится государственной или муниципальной собственностью. Не нужно опасаться такой ситуации. Снова нужен официальный отказ от покупки. Только его придётся получать у государственного или муниципального органа.
Возня с получением отказов не очень приятная. Да, теряется драгоценное время, да, владелец комнаты волнуется, переживает, не знает, как пойдёт продажа жилья в коммуналке, но без отказа комнату не продать. Пожалуй, это самый сложный этап при продаже комнаты. С отказами от соседей комнату продать гораздо проще. Писать о покупке комнаты не буду, потому что её приобретение по схеме совпадает с покупкой квартиры. Вы можете прослушать и посмотреть вебинар о покупке квартиры. Если остались вопросы, задавайте их в комментариях.
Галина Парусова Domitalia