Италия, недвижимость, побережье, море, озеро, Комо, Гарда, Лигурия, Тоскана, Венеция – волшебные слова, произносимые туристами, вернувшимися из поездки по удивительной стране. Многие мечтают вернуться сюда вновь… и остаться жить, купив недвижимость (виллы, квартиры, дома, апартаменты) Италии по своему вкусу. Моя статья адресована таким людям.
Каждый человек, желающий купить недвижимость в Италии должен иметь четкое представление о том, с какой целью покупается жильё, о бюджете покупки, районе Италии. Помните, пожалуйста, что Италия разная, и жизнь в маленьком городке, приводящего туриста в неописуемый восторг, может показаться скучной, унылой, например, жителю мегаполиса, привыкшему к ритму, звукам крупного города. Если вы хотите купить, например, дом в Италии, то поразмышляйте о том, какой размер наиболее привлекателен, представьте, сколько в нём спален, туалетных комнат, какой участок земли предпочитаете, где видите свой дом: у моря или озера, в горах, а, может быть, на вершине одного из холмов Тосканы, в городе, пусть маленьком, или далеко от взгляда людского. Важно быть честным с самим собой и предельно чётко ответить на вопрос: будете ли вы жить постоянно или только летом, например. Может быть, дом — мало для вас, и вы мечтаете купить виллу или поместье в Италии.
Если кто-то планирует жить постоянно, необходимо знать, что покупка недвижимости Италии не даёт права на получение вида на жительство. Его можно получить, создав брачный союз с местным жителем либо организовав собственный бизнес в Италии, когда речь идёт о бизнес-иммиграции. При организации бизнеса в стране наличие недвижимости является весомым аргументом.
Моя агентская практика показывает, что первая поездка в Италию не всегда приводит к выбору нужного объекта по ряду причин. Основная — клиент не представляет точно, чего хочет, не имеет информации об экономике Италии, иногда занижает бюджет, надеясь на невысокие цены, не понимает менталитет итальянцев.
Италия не самая дешевая страна в плане цены недвижимости, рынок давно сформировался. До 2006 года наблюдался умеренный рост цен на квартиры и дома, равный годовой инфляции (примерно 5%). Подводя итоги 2008 года, можно уверенно говорить о стагнации на рынке и о небольшом падении цен, в среднем на 5%. Цены на недвижимость разные: на юге страны можно купить дом, требующий ремонта, за 50 000 евро, за поместье в Тоскане с несколькими виллами или домами, большим участком земли с садами, виноградниками и оливковыми рощами попросят 50 000 000 евро.
Если вы хотите заработать на недвижимости Италии, присмотритесь к новостройкам на ранних этапах строительства, учитывая возможные риски, либо вкладывайте деньги в недвижимость у моря, озёр или в горах, где цены достаточно стабильны, ввиду постоянной привлекательности курортных мест.
Если жилой объект понравился, с помощью агента клиент делает продавцу предложение о покупке, причём в нём клиент может указать свою цену, за которую он готов приобрести недвижимость. Естественно, цена может быть меньше объявленной.
Например, объект стоит 600 000 евро, клиент может предложить 520 000 евро. Представитель продавца передаёт предложение (обязательно письменное) продавцу для рассмотрения, которое ограничивается 5 — 10 днями. Если продавец принял предложение, вы переходите к следующему этапу сделки, если же нет, он может сделать ответное предложение, например, заявить, что продаст дом за 550 000 евро, действуя при этом, естественно, через своего представителя. В данном случае речь идёт о торге, но проходит он размеренно и неторопливо, ведь вопросы покупки или продажи недвижимости не любят суеты и торопливости. Не так ли? Если стороны пришли ко взаимному согласию, то покупатель передаёт задаток, в знак серьёзности своих намерений. Его сумма обсуждается сторонами.
Следует помнить, что на итальянском рынке недвижимости объекты рекламируются по цене продавца. Комиссионные агентства в стоимость не включаются.
Затем можно подписать предварительный договор купли – продажи (compromesso), он сопровождается уплатой 20 — 30% от стоимости жилого объекта его владельцу, здесь обязательно прописываются сроки окончательного договора купли продажи. Он всегда только нотариальный. Регистрацией договора купли-продажи занимается нотариус, у которого подписывался договор, при этом он же взимает те пошлины и налоги, которые надо заплатить при покупке. Данные расходы являются дополнительными для покупателя. Величина налогов на недвижимость Италии зависит от ряда моментов.
В Италии нотариус обладает большими полномочиями:
1. Нотариус составляет договор купли-продажи (contratto finale)
2. Нотариус проводит проверку недвижимости на возможность продажи и на «чистоту».
3. Нотариус ответственен за сделку и за совершение нотариального акта. Также он должен довести до сведения всех участников сделки об их обязанностях, важности и ответственности их действий.
4. Нотариус обязан проконтролировать оплату, передачу собственности и заверить сделку с учетом законодательства Италии.
5. Итальянский нотариус зачитывает договор купли-продажи вслух, задавая участникам сделки вопросы при необходимости.
Регистрация договора купли-продажи недвижимости проходит в течение 2-3 дней после его подписания, а вот его получение, что называется в руки, происходит только через несколько недель.
Наблюдения показывают, что в Италии в настоящее время можно говорить о торге от первоначальной стоимости объекта. Если объект недвижимости уникален, то, разумеется, о снижении цены не говорят. Если у вас в наличии вся денежная сумма, необходимая для приобретения объекта недвижимости, лучше обойтись без предварительного договора купли-продажи (compromesso). Его подписание уместно, например, в том случае, если клиент-покупатель вынужден изымать недостающую сумму для покупки жилья из бизнеса (понятно, что для этого требуется некоторое время). После нотариального договора клиент получает ключи и может приступить к переоформлению договоров по электроэнергии, воде, газу на своё имя.
Для покупки недвижимости в Италии иностранцу необходимо иметь:
— заграничный паспорт, с действующей визой,
— счёт в итальянском банке, на который впоследствии будут переведены денежные средства,
— налоговый код (codice fiscale), аналогичный российскому идентификационному номеру налогоплательщика.
В заключении обращаю ваше внимание на различия обязанностей российских и итальянских агентов по недвижимости. В России риэлтор выполняет не только посреднические функции, но и юридические. На данном этапе развития рынка недвижимости именно риэлтор проверяет так называемую «чистоту» жилого объекта. Безусловно, к этой работе можно привлечь, адвоката, знакомого с жилищной практикой, или знающего юриста-жилищника. В Италии картина иная, здесь агент по недвижимости – это прежде всего посредник, задачей которого является помощь в продаже недвижимости по наиболее выгодной цене или работа с покупателем при поиске нужного объекта недвижимости.
Удачной покупки недвижимости в Италии!!!
http://www.italyrussiadom.com/Articolo-14-compravendita.htm
Галина Парусова