Вопрос о договоре дарения доли квартиры возник в предпоследний день моего пребывания в Симферополе, когда я разговаривала по телефону с Юлией Владимировной, с которой работали вместе почти 20 лет назад. Она пожаловалась мне, что не знает, как поступить, какой договор составить, чтобы принадлежащая ей доля в квартире досталась младшей дочери, активно помогающей пожилой матери. Казалось бы всё просто, если дочка единственная и нет мужа. Но ситуация сложна тем, что у моей знакомой есть старшая дочь, очень скандальная особа, уже получившая от матери материальные ценности. Так, мы затронули вопрос о договоре дарения доли квартиры, тем более, что я знаю на собственном опыте, как оформить договор дарения доли квартиры в Украине.

Договор дарения – особый договор уже потому, что он безвозмездный, то есть при подписании договора дарения недвижимости или её доли не происходит уплата денег за квартиру или её долю, а, значит, не пишется расписка в получении денег, не оказываются какие-либо услуги, например, уход за старым человеком. Если изначально подразумевается, что одна сторона по договору выступает в роли сиделки, даёт деньги на продукты, оплачивает коммунальные платежи, гарантирует организацию похорон за свой счёт, то в такой ситуации стоит подписать договор ренты. Нельзя что-то подарить после смерти дарителя: здесь на первый план выходят уже наследственные вопросы.

Я посоветовала Юлии Владимировне заключить с младшей дочерью договор дарения доли квартиры, распорядясь принадлежащей ей по праву собственности доли сейчас, сегодня, при жизни, оставаясь при этом зарегистрированной в данной квартире.

В разговоре отметила, что договор дарения, в том числе договор дарения доли в квартире, имеет особенности. Договор дарения недвижимости всегда заключается в письменной форме. Предварительно надо серьёзно поговорить с одаряемым на тему принятия дара, чтобы не тратить понапрасну деньги на оформление документа, потому что согласно законодательству одаряемый может отказаться принять дар. В случае отказа придётся составлять ещё один дополнительный договор об отказе принятия дара, подлежащий, как и договор дарения квартиры или её доли, обязательной государственной регистрации.

Что следует указать в договоре дарения доли в квартире?
— фамилии, имена, отчества дарителя и одаряемого,
— паспортные данные обоих сторон и место регистрации, в Украине обязательно указывается и налоговый код участников договора,
— описание квартиры: количество комнат, номер квартиры, общая и жилая площадь недвижимости, перечисление всех помещений – коридор, санузел, кухня, комнаты, кладовая, балкон,
— правоустанавливающие документы на квартиру,
— стоимость доли в квартире по данным БТИ,
— подтверждение дарителя об отсутствии прав на недвижимость со стороны третьих лиц,
— подтверждение дарителя, что доля не является объектом совместной собственности; в противном случае надо получать письменное нотариально заверенное согласие на дарение со стороны иных участников совместной собственности,
— подтверждение одаряемой, что она принимает подарок в виде квартиры или её доли,
— подтверждение, что обе стороны предупреждены об обязательной государственной регистрации договора дарения,
— подтверждение обоих сторон, что они не прикрывают договором дарения иную сделку, которую можно назвать впоследствии притворной и расторгнуть в суде.

В качестве примера такой сделки можно назвать договор дарения комнаты в коммунальной квартире, когда требуется отказ от приобретения комнаты от собственников других комнат в коммунальной квартире. По моему риэлторскому опыту знаю, что порой сложно найти собственника-соседа и получить от него нотариальный отказ: в принадлежащей собственнику комнате он не проживает, хотя зарегистрирован, а где действительно находитсянеизвестно. Вот и оформляется договор дарения комнаты.

Есть здесь ещё один нюанс. Если договор дарения недвижимости заключается между посторонними людьми, то одаряемому придётся заплатить налог на дарение, равный в России 13 %. Налог на дарение не уплачивается, если он заключён между близкими родственниками, к которым относятся мать, отец, дочь, сын, бабушка, дедушка, муж, жена, брат, сестра, внуки, усыновители и усыновлённые дети.

С близкими родственниками в Украине та же ситуация, что и в России, – налог на дарение недвижимости составляет 0%. Если же одаряемый не входит в группу первого родства или вообще является посторонним человеком дарителю, то для него налог на дарение — 5%. Самый высокий налог на дарение у нерезидента Украины – 15 %, он уплачивается до подписания договора дарения.

Ещё одно отличие между договорами дарения недвижимости в России и Украине. В России договор дарения может иметь 2 формы: нотариальную и простую письменную, в Украине же договор дарения недвижимости и валютных ценностей на сумму свыше 850 гривен подлежит  обязательному нотариальному заверению.

Сколько стоит нотариальное оформление договора дарения доли квартиры в Украине? Сумма зависит от стоимости недвижимости или её доли, которую стороны указали в договоре дарения. Например, частный нотариус Симферополя имеет такие тарифы за удостоверение договора дарения доли квартиры: при оценке доли в 18600 гривен нотариус взимает 1200 гривен за договор + 1% от стоимости дара, что составляет 186 гривен. Всего 1386 гривен. У нотариуса, работающего в государственной нотариальной конторе, расценки ниже, зато очередь больше. Каждый делает свой выбор, потому что законным в Украине считается договор дарения доли квартиры, удостоверенный как частным, так и государственным нотариусом.

Документы для договора дарения доли квартиры между незамужней матерью и дочерью, являющейся сособственницей в квартире:
— правоустанавливающие документы на квартиру,
— паспорта  дарителя и одаряемого,
— свидетельство о рождении одаряемой, чтобы доказать близкое родство,
— свидетельство о браке или свидетельство о перемене имени, если фамилии в паспорте и свидетельстве о рождении одаряемой разные,
— идентификационный налоговый код обеих сторон,
— извлечение из реестра прав из БТИ,
— технический паспорт на квартиру,
— справка о прописанных в квартире из ЖЭКа, ВНИМАНИЕ – действительна только 3 дня.,
— извлечение про регистрацию из БТИ, если в правоустанавливающих документах не выделены доли и указана общая совместная собственность на недвижимость.

Распорядок работы БТИ в Симферополе: 

Понедельник, вторник, среда, четверг – с 8.00 до 12.00, с 14.00 до 16.30
Пятница и суббота – с 8.00 до 12.00. Пятая суббота месяца – неприёмный день. Если вы торопитесь и не хотите ждать в течение месяца заказанные документы, то можете оплатить срочную заявку, которая будет исполнена за 5 дней. В день заказа извлечения к вам прибудет сотрудник БТИ, чтобы посмотреть, не была ли в квартире произведена неузаконенная перепланировка. Симферопольское БТИ довольно удобно для посетителей, которым не придётся искать банк, чтобы оплатить выданные в окне кввитанции. Оплата производится в зале БТИ. В Симферополе БТИ является органом, производящем регистрацию сделок по недвижимости.
На что ещё обратить внимание при оформлении договора дарения на квартиру или долю квартиры? Нельзя осуществлять дарение:
1. от имени несовершеннолетних и недееспособных, если в дар передаётся доля в квартире, сособственником которой является несовершеннолетний, то необходимо получить согласие его родителей или опекунов. Будьте осторожны!!! Данный пункт особенно важен, потому что считается, что при заключении договора дарения не нужно уведомлять о предстоящей сделке совладельцев недвижимости.
2. работникам образовательных и медицинских организаций, учреждений, оказывающих социальные услуги, в том числе организаций для сирот, детей, оставшихся без попечения родителей.
3. лицам, имеющим государственные должности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, сотрдникам Банка России. Исключение – протокольные мероприятия, служебные командировки, официальные мероприятия.
4. квартиру, находящуюся под залогом банка.
5. если договор дарения, в том числе доли в квартире, подразумевает иную сделку.

Внимание!!! Если в договоре дарения доли квартиры от имени дарителя выступает иное лицо с нотариально заверенной доверенностью, то в ней обязательно должен быть указан одаряемый и предмет дарения. Если таких данных нет в доверенности, то она ничтожна, то есть не действительна, а, значит, может быть оспорен договор дарения недвижимости.

В каких ситуациях выгоден договор дарения?

 1. Если в вашей семье беспокойная обстановка.
2. Если вы не хотите связываться с открытием наследства.
3. Если вы хотите, чтобы одаряемый единолично владел даром.

Например, родители невесты или жениха могут составить договор дарения, адресуя дар в виде крупной денежной суммы, недвижимости или её доли собственному ребёнку. Вероятно, такой договор актуален сегодня, когда многие браки распадаются в течение года.

                                               Договор дарения денег – образец

                                                             Договор
Город Москва, 28 октября две тысячи одиннадцатого года
Мы, Плотникова Екатерина Владимировна, паспортные данные _______________________________________________________________________________ ,
проживающая по адресу: город Москва, улица Лесная, дом 88, квартира 208, и Плотникова Анастасия Георгиевна, паспортные данные _______________________________________________________________________________ ,
проживающая по адресу: город Москва, улица Клязьминская, дом 188, квартира 48, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Я, Плотникова Екатерина Владимировна, в связи со вступлением моей дочери Плотниковой Анастасии Гелоргиевны в брак дарю ей 100000  (сто тысяч) рублей, которые вручены до подписания настоящего договора.
2. Я, Плотникова Анастасия Георгиевна, указанный дар с благодарностью принимаю.
3. Расходы по удостоверению договора дарения оплачивает Плотникова Е.В.

Можно ли оспорить договор дарения квартиры?

Ответ: «Да, можно оспорить договор дарения»:

1. если не соблюдена форма договора дарения.
2. не оговорены существенные условия сделки.
3. даритель признан недееспособным на день совершения сделки, что подтверждается документально.
4. если договор дарения прикрываеит иную сделку.

Оспорить договор дарения можно в течение трёх лет со дня его заключения.

Очень легко оспорить договор дарения в суде, если представлены доказательства того, что одаряемый покушался на жизнь дарителя, членов его семьи, родственников, умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Даритель может обратиться в суд, чтобы отменить дарение, если у него имеются доказательства того, что одаряемый плохо обращается с даром, имеющим нематериальную ценность для дарителя. Например, имеется дар — подаренная бабушкой квартира с мебелью 60-х годов, чешским гарнитуром, первой совместной покупкой бабушки и её мужа. Одаряемый, не видя ценности гарнитура, спокойно выносит его на помойку. Бабушка, для которой гарнитур — приятное воспоминание (нематериальная ценность), может обратиться в суд и оспорить договор дарения.

Верно и обратное: одаряемый может потребовать в судебном порядке возмещения убытков, если жизни, здоровью или имуществу одаряемого был причинён вред вследствие изъянов дара. В таком случае именно даритель возмещает убытки. Например, одаряемый получил в дар квартиру, расположенную на последнем этаже сталинского дома, естественно, без технического этажа. Завёз туда модный дорогостоящий мебельный гарнитур, который впоследствии был сильно испорчен по причине проливного дождя. Оказалось, что крыша в доме, где расположена квартира-дар, серьёзно протекает и требует ремонта.

Всё легко и просто, если подойти к договору дарения элитной недвижимости, доли в квартире, земли, денег или любой ценной вещи серьёзно и с умом.
Если же вам подарена зарубежная недвижимость, то вам придётся поступать согласно законодательству той страны, в которой она находится.

Если вас интересуют вопросы недвижимости:

— основания для признания сделки недействительной,
— памятка при внесении предоплаты за недвижимость,
— документы для приватизации жилого помещения,
— документы для оформления наследства,
— регистрация по новому месту жительства,
— документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи   и ипотеки недвижимости,

ответы на них вы найдёте в моей книге «Секреты риэлторского мастерства«. В первую очередь книга адресована риэлторам, но вдумчивые читатели, российские продавцы и покупатели недвижимости, найдут в ней многочисленные ценные советы. Один из них – глава «Как продать квартиру без риэлтора», ведь не секрет, что некоторые люди пытаются самостоятельно продать или купить недвижимость, не зная нюансов, совершают ошибки. Я знакомлю с основными этапами в процессе продажи.

В другой моей книге «Профессия риэлтор.48 шагов на пути к успеху» продавцов и покупателей недвижимости могут заинтересовать следующие вопросы:

— рынок недвижимости и риэлторская деятельность,
— взаиморасчёты между продавцом и покупателем,
— типы домов и квартир,
— эксклюзивный договор,
— проверка квартиры,
— маленькие хитрости большой рекламы,
— эксклюзивный договор,
— ремонт перед продажей квартиры,
— инструкции перед просмотром для продавца и покупателя квартиры.

Если вы никогда не осуществляли продажу или покупку недвижимости, если вас интересуют вопросы рынка недвижимости, процесс продажи жилья, обратите внимание на мою новую книгу «Секреты покупки и продажи квартиры без риска«. Книга продаётся по всей России с 31 января 2012 года. Ищите книгу в интернет-магазинах, книжных магазинах вашего города. В новой книге я разместила значительное количество образцов, документов и схем.

Книги для риэлторов и желающих эффективно решить свой квартирный вопрос продаются в книжных магазинах России, Украины, Беларуси, Казахстана, в книжных интернет-магазинах.

Галина Парусова Domitalia