В этой статье привожу реальные примеры, которые помогут читателям решить самостоятельно, что же лучше на рынке невдижимости: спекуляции жилой недвижимостью или инвестиции, или немного того и другого. Летом 2004 года на рынке недвижимости Москвы было тихо: началась стагнация, означающая, что сделки проводились очень редко. Причиной стагнации стал банковский кризис, начавшийся весной 2004 года и к августу в полной мере отразившийся на рынке жилой недвижимости столицы. Именно в этот период мне позвонили клиенты, с которыми в прошлом уже была сделка, с просьбой быстро продать однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы. Я выехала на встречу, надо было посмотреть квартиру, чтобы оценить её. Поняла, что быстро продать однокомнатную квартиру, требующую ремонта, не получится. А клиентам нужно быстро, потому что требовалось вернуть деньги, полученные в долг.

Как помочь? Решила пойти на такой шаг:

1) поговорить с собственником квартиры о некотором снижении цены с целью максимального привлечения к квартире покупателей;

2) предложить им срочный выкуп квартиры агентством.

Поговорила. Вот что поняла. Да, собственник ради сокращения времени продажи готов пойти на небольшое снижение стоимости квартиры. Именно небольшое, а его недостаточно для агентства, соблюдающего свои условия рентабельности сделкок по выкупу квартир.

Что делать? Как помочь клиентам, реально нуждающимся в продаже квартиры? Вспомнила про одного приятеля, жившего в Подмосковье, работающего в Москве, мечтающего купить однокомнатную квартиру рядом с метро в столице. Позвонила ему, поинтересовалась, не купил ли он квартиру. Услышав отрицательный ответ, предложила ему приобрести данную квартиру по привлекательной цене. Однокомнатная угловая квартира общей площадью 33 кв. метра с кухней 5, 5 кв. метра, совмещённым санузлом, расположенную на 4 этаже пятиэтажного блочного дома, продавалась за 39 000 долларов.  Цена была ниже рыночной. Было понятно, что если квартиру привести в порядок, то её можно было бы без спешки продать и за 45 000 долларов. Тем более, что у квартиры было одно неоспоримое достоинство – близость к станции метрополитена: всего 1 (!) минута пешком. Вышел из метро, прошёл в глубь двора и вот подъезд дома.

Сделка состоялась. Мой знакомый купил квартиру, скрыв от меня факт спекулятивной сделки. Позднее он с гордостью рассказал мне, что потратил 1000 $ на косметический ремонт, причём сумел организовать ремонтные работы в недельный срок и выставил квартиру на продажу, указав цену 45 000 долларов. Ему не удалось продать квартиру за эту сумму, выручил 44 000 $. Я поняла, что его прибыль за 2 месяца составила 4000 $. Это пример типичной спекулятивной сделки на рынке недвижимости: купил недвижимость — выждал некоторое время, если цены на рынке растут, или привёл в порядок и продал, зафиксировав прибыль.

Теперь давайте представим, что мой знакомый не стал бы сразу продавать однокомнатную квартиру в Москве. Предположим, что он потратил бы ещё 2000 $ на качественное обустройство квартиры: мебель, технику для дома, (возможно, сделал бы ремонт  с заменой труб и всей сантехники), сдал бы её в аренду и продал в 2006, или 2008, или в 2012 году. В любом их названных годов, то есть он сделал бы инвестиции в недвижимость.

2006 год – в сентябре – октябре 2006 года подобные квартиры можно было продать за 135 000 долларов. К этой цифре прибавим доход, полученный от сдачи квартиры в аренду, за 2 года по ставке 400 долларов в месяц. Получается 9600 $. Из этой суммы вычтем расходы на коммунальные платежи, ежегодный налог на недвижимость, налог на доход от аренды квартиры. Примерно 400  $ в год, остаётся 8800  $ — доход за 2 года. Теперь проделаем простые арифметические действия, чтобы понять прибыль от того, что собственник владел квартирой 2 года и сдавал её в аренду: 135 000 + 8800 – 3000 – 39 000 = 101 800  $  — доход за 2 года.

2008 год – весной 2008 года такую квартиру можно было продать  за 200 000 – 230 000 $. Помните, это было время, когда мыльный пузырь на рынке недвижимости раздулся до предела? Прибыль посчитайте сами. Кроме того, прибавьте к полученной цифре доход от аренды квартиры, понимая, что арендные ставки в Москве росли и весной 2008 года могли составить 700 — 800 $ в месяц.

2012 год  — нынче такая квартира стоит в среднем 5 500 000 рублей, можете посчитать по курсу, сколько получится в $. Аренда квартиры могла бы принести моему приятелю стабильно возрастающий доход. Сегодня сдать олнокомнатную квартиру общей площадью 33 кв. метра рядом со станцией метрополитена в Москве можно в среднем за 28 000 – 30 000 рублей. Возможно и больше, но скорее всего ему нужно было бы сделать хороший ремонт и проконтролировать оснащение квартиры, улучшив его.

Приведенные примеры наглядно показывают разницу между спекуляциями на недвижимости и инвестициями в недвижимость. Она такова: спекулянт думает о быстром заработке, инвестор же просчитывает получение прибыли от вложенных денег в долгосрочной перспективе. Успех имеет терпеливый инвестор. На примерах вы видите, что даже недвижимость из эконом-сектора может стать доходной формой вложения денег.

Просчитать доходность участков земли сложнее. Цена земли часто определяется разнообразными факторами, которые порой спрятаны и от глаз опытного инвестора. Например, вы приобретаете участок земли, приближенный к границе города, а в будущем видите, что город расширился, но только в другом направлении, не в направлении вашего участка.

Почему недвижимость растёт в цене? Об одной из причин я писала в цикле статей блога «Как заработать на недвижимости» (пройдите по тегу «деньги«). Имеется ещё одна причина: стоимость недвижимости растёт за счёт того, что ежегодно увеличивается количество людей, имеющих свободные деньги, готовых вкладывать их именно в недвижимость.

Советы Пола Гетти тем, кого интересуют вопросы инвестиций в жилую недвижимость:

• Тщательно изучить текущую ситуацию на рынке недвижимости.
• Обратить внимание на местоположение недвижимости. Шанс потерять деньги, вложенные в недвижимость выше, если вы вкладываете деньги в недвижимость, расположенную в неперспективной местности.
• Если приобретается дом, то понять качество его постройки.
• Застраховать право собственности на купленную недвижимость.
• Если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду, надо изучить арендные ставки до её покупки.
• Будет лучше, если для оценки недвижимости вы пригласите третью незаинтересованную сторону.
• При покупке земли с целью строительства дома, убедитесь, что у вас достаточно денег для завершения всех намеченных работ.
• Если строите дом, либо самостоятельно разберитесь во всех тонкостях строительных работ, либо найдите архитектора, инженера, строительную фирму, который вы полностью доверяете.

Инвестировать в жилую недвижимость не так уж просто, как думают некоторые новички в вопросах инвестиций в недвижмость. Если вас интересуют инвестиции в недвижимость, квартиры, жильё, вы можете ознакомится с реальными примерами инвестиций в моей книге «Секреты покупки и продажи квартиры без риска«.

Галина Парусова Domitalia.ru