Когда разговариваю с клиентами, желающими приобрести недвижимость в Италии, распрашиваю их, чтобы понять их потребности, цель покупки, часто слышу фразу о том, что вместе с желанием купить недвижимость в Италии для семьи клиентами движут мысли об инвестициях в зарубежную недвижимость, вложение в рынок недвижимости за рубежом. Давайте рассмотрим такой вопрос, как инвестиции в недвижимость. Конечно, опытные инвесторы, как говорится, не «держат все яйца в одной корзине», и, если имеются деньги, покупают недвижимость. Всякая ли недвижимость может стать инвестиционной? Нет. Потому что эффективность инвестиций в недвижимость прежде всего зависит от правильно выбранного местоположения объекта. Главными факторами при инвестициях в недвижимость являются три:
1. местоположение
2. местоположение
3. местоположение
Удачной с точки зрения инвестиций в Италии, например, может стать недвижимость в центре итальянских городов, возле моря, рядом с престижными курортами, поблизости от известных озёр, горнолыжных трасс. Почему? Потому что в подобных местах недвижимость востребована всегда и если однажды вы решите продать квартиру или дом, то сделаете это гораздо легче, чем если бы вы продавали жильё в итальянской глубинке.
С другой стороны, если вы вкладываете деньги в долгосрочной перспективе, то любые инвестиции в недвижимость выгодны. Почему? Объяснение здесь одно — инфляция. Если говорить о деньгах, то для них инфляция опасна, она буквально «съедает» деньги. Но при этом из-за инфляции постоянно растут цены на товары и услуги, а, значит, и на недвижимость. Например, 12 лет назад мои итальянские друзья купили дом в Маремме за 200000 евро (правда, тогда они заплатили за покупку итальянскими лирами), сегодня этот же дом, частично реконструированный оценивается в 900 000 – 1 000 000 евро.

В книге «Как научиться зарабатывать больше» Бодо Шефер предлагает формулу, по которой можно вычислить временной период, за который ваши деньги уменьшаются за счёт инфляции, эта же формула позволит узнать за какой период увеличивается стоимость недвижимости: 72 : процент инфляции = количество лет, в течение которых деньги теряют половину своей стоимости, если перевести на недвижимость, то формула показывает количество лет, за которое недвижимость увеличивается в цене, можно говорить о росте ценности. Например, предположим, что за прошлый год инфляция в России составила 9 %. 72 : 9 = 8. Если вы храните деньги в «банке» или в чулке, то за 8 лет покупательная способность ваших денег обесценится на 50 %.

Во что инвестировать? В жилую недвижимость или коммерческую недвижимость? В ту недвижимость, которая может принести не менее 10 % — 15 % от её стоимости в год. Давайте разберём на примере. Однокомнатная квартира в Москве в районе станции метро Планерная, общая площадь – 39 кв. метров, цена – 6 000 000 рублей, аренда квартиры в среднем – 28 000 рублей в месяц, за год получается 336 000 рублей, после уплаты 13 % налога – 43 700 рублей, остаётся 292 300 рублей, видно, что можно говорить о 9 % доходности в год. Будет ли выгодной такая инвестиция в недвижимость, если отмечалось, что опытные инвесторы опираются на доход не менее 10 % — 15 %? Возможно, стоит поискать недвижимость поинтереснее с инвестиционной точки зрения или смириться с тем, что вы пока можете зарабатывать на недвижимости именно данную денежную сумму.

Можно обратить внимание на недвижимость в крупных российских городах, типа Самары и Екатеринбурга. Дело в том, что недвижимость в таких городах стоит дешевле, чем в столице, арендные ставки тоже могут быть меньше, но здесь нужно опираться на процентное соотношение вложенных денег в покупку квартиры и дохода, получаемого от аренды. Как эффективно узнать в агентстве недвижимости арендную ставку на вашу квартиру? Надо позвонить в агентство и представиться арендатором. Вы можете удивиться: «Почему именно арендатором?», ведь вы же сдаете квартиру в аренду. Здесь есть хитрость: агенты для арендаторов называют повышенные цены на аренду квартиры, а для арендодателей — пониженные. Так, вы узнаете среднюю цену аренды, а потом сможете подать данные о вашей квартире в базу, либо попытаться самостоятельно сдать в аренду, написав в объявлении: «Аренда квартир в Москве или Санкт-Петербурге, любом ином населённом пункте». Главное — решите удобно ли вам сдавать квартиру самому, напомню, что аренда — большой труд. Но если у вас уже есть опыт, вы сможете выгодно сдать квартиру в аренду.

При инвестициях в недвижимость всегда следует помнить о рисках данного актива:

1. Стоимость недвижимости высока. Не каждый инвестор может позволить себе инвестиции в недвижимость. Например, в Москве минимальная стоимость полноценной однокомнатной квартиры общей площадью 33 кв. метра составляет 4 200 000 рублей.
2.  Низкая ликвидность недвижимости. Если вам нужны деньги, вы не сможете получить их немедленно, надо оценить недвижимость, дать рекламу, проводить переговоры с потенциальными покупателями, а это время.
3.  Покупку любой недвижимости сопровождают финансовые расходы: оформление договора купли-продажи у нотариуса или в простой письменной форме, как это делается в России, оплата пошлин для государственной регистрации договора, оплата услуг агента по недвижимости, если он участвует в сделке. Например, в Италии дополнительные расходы по сделке могут составлять 8 % — 10 % от стоимости покупаемой недвижимости.
4.  Риски при покупке недвижимости, когда в «истории» имеются условия, могущие привести к оспоримости сделки в будущем. Вот почему нужно делать проверку дома или квартиры.
5. Надо изучать рынок недвижимости, помнить, что он цикличен, покупать, когда недвижимость падает в цене, продавать, когда недвижимость растёт в цене, искать те объекты недвижимости, собственники которых продают их ниже рыночной стоимости.

Если вы не закомы с таким понятием, как инвестиции в недвижимость, лучше инвестировать в другие активы или проконсультироваться со специалистами, прежде, чем инвестировать в рынок недвижимости.

Галина Парусова Domitalia