Специфика агентства недвижимости в Италии

Вчера мне написал письмо бывший коллега, агент по недвижимости в Москве: «Галина, привет! Скажи мне, пожалуйста, с какой цены начинаются цены на квартиры в Италии. Или подскажи сайт типа наших Рук. Хочу купить недвижимость для подачи на ВНЖ, естественно, интересует низкая стоимость недвижимости в Италии, а уж по получении вида на жительство буду решать вопрос с нормальным жильем. А то местные «барыги» хотят, как всегда, не вставая с задницы, заработать миллионы. Да и в Италии русские ведут не лучше.” Я поняла, что надо для всех написать статью о том, как строятся отношения на итальянском рынке недвижимости, как представлены в Италии риэлторские услуги, как работают итальянские агентства недвижимости и агенты по недвижимости.

В Италии мало крупных агентств недвижимости, я имею в виду в московском понимании отделы продаж жилья, насчитывающие 30 – 40 агентов. Такие группы или агентства недвижимости можно встретить в крупных итальянских городах, типа Рима и Милана, внутри франчайзингов по недвижимости. Чаще всего итальянское агентство недвижимости состоит из нескольких человек: муж и жена, брат и сестра, родители и дети, иные родственники, иногда в агентство недвижимости объединяются несколько друзей или деловых партнёров. Бывает и так, что итальянское агентство недвижимости состоит всего из двух человек: агента и его секретаря, который целый день находится в офисе, отвечает на звонки клиентов, переадресовывает агенту звонки, встречает клиентов, зашедших в офис, как говорится, с улицы.

Чаще всего итальянские агентства недвижимости расположены в проходных местах, в центре города, окна агентства превращены в витрину объектов недвижимости: есть фото, описания, присвоенный дому или квартире номер. Если клиент-покупатель подбирает себе дом или квартиру, то он может  для начала не заходить в агентство недвижимости, а изучить витрину, всё то, что предлагается агентом.

Итальянский агент по недвижимости  предпочитает продавать, то есть работать от продавца, а не от покупателя, наверно, это правильно, так легче зарабатывается агентский хлеб. С клиентами-покупателями практически не работают, покупателям предлагаются только те апартаменты и виллы, что есть в базе конкретного агентства или дружественного агентства в городе. Вот почему иностранные клиенты, в том числе из России, уставшие «бегать» от одного агентства в другое в каком –то городе, звонят русскоязычным агентам, просят к просмотру большее количество объектов недвижимости: часто приезжают на короткий срок и не хотят тратить драгоценное время на пустые "пробежки" или просмотры.

Сложность итальянского рынка недвижимости заключается и в том, что нет единой базы объектов недвижимости. Конечно, есть крупные порталы по недвижимости, куда за деньги агенты могут размещать квартиры, апартаменты, дома и виллы, но это делают далеко не все агенты и агентства недвижимости. Вот почему при обзвоне большого количества агентств недвижимости можно «раскопать» уникальные предложения. Но, как я уже отмечала выше, итальянские агенты подбором объектов к показу не занимаются.

Есть ещё две особенности итальянского рынка недвижимости:
1. Часто хозяева продают свою недвижимость «тайно», то есть не разрешают вешать у дома плакатик с надписью «продаётся», запрещают агентствам недвижимости публиковать описание дома или виллы на порталах по недвижимости. Что ими движет? Я не знаю, но они надеятся продать крупный объект недвижимости, передавая информацию о нём из уст в уста, путём так называемого «агенсткого» или «сарафанного» радио. Безусловно, такие продажи могут длиться годами.

2. Иногда на объявлениях о продаже недвижимости вы можете встретить такую фразу trattativa riservata вместо цены на дом или квартиру. Это означает, что вам в большинстве случаев не назовут цену на недвижимость и во время телефонного разговора, скорее всего предложат прийти в агентство недвижимости и поговорить о том, что вы ищите, что вас интересует, за сколько вы хотели бы приобрести понравившуюся недвижимость без указания цены. Вы понимаете, что если психологически вы поведёте себя неверно, то для вас стоимость дома, виллы, апартаментов в Италии будет стоить на порядок дороже.

3. В Италии владелец недвижимости считает себя экспертом в определении стартовой цены на недвижимость. Конечно, если собственник хочет продать дом или квартиру срочно, если он имеет важные причины для продажи, то он прислушивается к рекомендациям агентства недвижимости. Есть и собственники, стремящиеся реализовать недвижимость по весьма завышенной цене. Понятно, что их объекты тоже продаются годами.

В Италии редко заключается эксклюзивный договор с продавцом недвижимости. Договоры в больше степени характерны для крупных франчайзингов. Часто работа строится на доверии, а иногда продавец недвижимости подаёт свой дом или квартиру сразу в несколько агентств, думая, что так его недвижимость будет продана дороже и в более сжатые сроки. Но опытный агент, звонящий в разные агентства, очень скоро убеждается в том, что объект продают многие итальянские агенты, хоть они и пытаются замаскировать это: то цену изменят, например, увеличат немного, то объект сфотографируют под другим ракурсом.

Итальянские агенты по недвижимости взимают комиссионные с двух сторон: со стороны продавца, со стороны покупателя. Это чаще всего. Но есть в Италии город Генуя, в котором продавцы стремятся к такой практике: они заявляют агенту, что не желают оплачивать комиссионные, дескать, пусть агент получает деньги со стороны покупателя. Конечно, опытные агенты могут достойно ответить на подобные заявления итальянских собственников.

Итальянскому агенту по недвижимости выгодно, чтобы на привлекательный дом или квартиру «вышел» непосредственно покупатель, тогда он получить комиссионные в размере 6 %: 3 % — с продавца и 3 % — с покупателя (к 3 % приплюсуется налог на добавленную стоимость от денежной суммы, составляющей 3%). Вот почему, если я, как агент, звоню и прошу показать интересный дом или квартиру моему клиенту, итальянец может отказать в просмотре. Это происходит в том случае, если он знает, что дом или квартира уникален настолько, что на агента выйдет заинтересованный покупатель. Понятно, что 6 %, особенно от стоимости дорогой недвижимости, это не 3%. Скорее всего такая практика не делает выгодной для агента работу от клиента-покупателя.

Какие они, итальянские агенты по недвижимости? Разные. Есть удивительные люди, становящиеся на долгие годы друзьями, партнёрами, коллегами, а есть такие, чей непрофессионализм настолько очевиден, что к ним не хочется снова обращаться. Есть агенты, считающие своим правом попытаться обмануть контрагента-иностранца.

Им я бы сказала, что после работы на московском рынке недвижимости уже ничего не страшно. И когда контрагент вежливо делает попытку передать визитку моим клиентам, я также вежливо и с милой улыбкой ловким движением руки «перехватываю» её, чтобы навсегда затерять в недрах моей сумки и никогда больше не звонить в это агентство недвижимости.

Галина Парусова Domitalia.ru

8 comments

    1. Сохрани, вдруг кому-то из знакомых, желающих перехать в Италию и купить недвижимость, понадобится. 🙂

    1. Покупатели и продавцы, не желающие платить комиссионные агентству недвижимости в Италии, могут самостоятельно решать свои вопросы с недвижимостью. В Италии такие сделки разрешены. Есть время, есть желание, можешь делать агентскую работу сам. Также самостоятельно рекламировать недвижимость, делать плакатик, искать клиентов-покупателей любыми иными способами.

    1. Роман без комисси вообще не бывает. Ведь если вам надо что-то починить или подстричься в парихмахерской вы же не получаете услуги бесплатно: есть тарифы, иногда они высокие иногда ниже, зависит это от квалификации человека, оказывающего услуги. Так что комиссия на рынке недвижимости — обычное дело, храктерное для всех стран. А если не хочется платить комиссионные, то вопросов нет, можно всё сделать самому.

  1. Здравствуйте Галина. Вы можете помочь продать небольшую виллу 250 м.кв. в 30 км от Рима и 4 км от моря.
    Светлана

    1. Светлана, я живу в Тоскане, Лацио не мой район. Вы можете разместить описание продаваемой виллы на моём сайте.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *