Как продать квартиру и не платить налог на доходы

Статья предназначена для тех, кто продал квартиру в 2017 году или планирует расстаться с жильём в следующем году — 2018 и очень хочет понять ситуацию про налог на недвижимость, вернее не желает платить налог на возникшие с продажи доходы. Дело в том, что до 30 апреля 2018 года нужно подать декларацию на доходы, полученные с продажи квартиры или дома, и кому-то придётся платить налог по новым правилам. Основным пунктом в новом налоговом законодательстве является дата приобретения проданной квартиры: 1). Куплена до 1 января 2016 года; 2). Приобретена после 1 января 2016 года. Если жильё стало личным до указанной даты, то при уплате налога на недвижимость ничего не поменялось. Если владелец не хочет платить налог, то ему необходимо сохранить владение квартирой в течение трёх лет и только по истечении такого срока продать. Если же житейские обстоятельства складываются так, что нужна срочная реализация, то налог рассчитывается с суммы, указанной в правоустанавливающем документе и составляет 13 % от суммы.

налог на недвижимость

Для тех, кто приобрёл недвижимость после 1 января 2016 года, действуют правила, провозглашённые в Федеральном Законе № 382. Согласно нововведениям, если собственник стремится к нулевому налогу с продажи недвижимости, то ему нужно владеть ею в течение пяти лет.

Исключения из этого новшества:
—   приватизированные квартиры,
—   жильё, полученное по наследству, по договору ренты, по договору дарения, заключённому между близкими родственниками.
Для названных категорий жилья сохраняется срок три года, чтобы при продаже не платиь налог на недвижимость.

От какой даты рассчитывается срок в три года?

Приватизация: срок отсчитывается с того дня, когда был подписан договор приватизации и от даты его регистрации.

Наследство: срок считают от даты открытия наследства, а ею является день смерти наследодателя. Дату легко обнаружить в свидетельстве о смерти человека, в свидетельстве о праве на наследство, которое будет зарегистрировано значительно позднее — минимум через 6 месяцев после кончины.

Дарение: в документах по дарению две даты — дата подписания документа, дата регистрации. Срок отсчитывается от даты регистрации в органах юстиции.

Основаниями являются следующие официальные документы:

— ст. 1114, п. 4 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357 — при наследовании.
— Письма Минфина России от 30.05.2016 № 03-04-05/30938, от 02.04.2013 № 03-04-05/9-326, Письмо Минфина России от 24.10.2013 3 03-04-05/45015 — для ситуаций, когда один супруг наследует долю при совместной собственности, наследует долю, уже имел долю в данном имуществе — отсчёт ведут от даты регистрации первого права собственноси.
— Письмо Минфина России от 18.07. 2014 № 03-04-05/35433 — отсчёт начинают с даты подписания договора приватизации (если речь идёт о документах до 01.01.1998 года), после — с даты регистрации права собственности.

Если ранее продавцы жилья при продаже записывали в договор стоимость до 1 000 000 рублей, например 990 000 рублей, то после 01.01 2016 года такой номер не пройдёт, потому что даже если в документах продавец и покупатель указали подобную стоимость, то налог с продажи недвижимости будет рассчитываться не с неё, а с кадастровой стоимости, точнее с суммы не менее 70 % от кадастровой стоимости. Налоговики будут сравнивать 2 цифры: стоимость, указанную в договоре купли-продажи (990 000 рублей) и кадастровую стоимость, определяя, сколько составит 70 % от кадастра. С большей суммы будут начислять налог. Например, в договоре купли-продажи записано 995 000 рублей, а кадастровая стоимость квартиры = 4 000 000 рублей, 70 % = 2 800 000 рублей, налог начислят с последней суммы.

Даже если нет дохода, налог налог на недвижимость платить нужно.

До 01.01.2016 года собственники активно использовали правило, заключающееся в том, что если в течение одного календарного года они купили квартиру, потом продали её по той же цене, то платить налог не надо, поскольку не было прибыли. Теперь для квартир, купленных после 01.01.2016 года, в аналогичных обстоятельствах може возникнуть налог. Ориентир — цена, указанная в договоре купли-продажи, если она меньше 70 % от кадастровой стоимости недвижимости, налоговая инспекция ориентируется на цифры из кадастра. Пример: человек купил квартиру в январе 2016 года за 1 200 000рублей, в ноябре 2016 года продал за те же 1 200 000, однако по кадастру квартира стоит 1 300 000 рублей, последняя цифра — основа для расчёта налога.

Формула для расчёта налога на недвижимость: (КД х 0,7) — ЦД = НБ; НБ х 0,13 = РН, где
КД — кадастровая стоимость
0,7 — понижающий коэффициент (70 % от кадастровой стоимости недвижимости)
ЦД- цена недвижимости в договоре купли-продажи
НБ — налоговая база
0,13 — 13 %  — налог с продажи недвижимости
РН — размер налога, который надо уплатить с продажи

Пример:

(2 000 000 х 0,7) — 1 200 000 = 200 000; 200 000 х 0,13 =26 000

Чтобы уменьшить сумму налога продавец может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей. В таком случае размер налога (РН) рассчитывается по формуле:

(СПД — 1 000 000) х 0,13, где СПД — сумма полученного дохода с продажи квартиры.

Пример:

(4 000 000 — 1 000 000) х 0,13 = 390 000 рублей — сумма налога

Вместо вычета на 1 000 000 рублей владелец может использовать для уменьшения налогооблагаемой базы сумму, истраченную на расходы, связанные с покупкой жилья.

Пример: квартира куплена за 3 800 000 рублей, продана за 4 100 000 рублей, доход = 300 000, налог — 39 000 рублей (13 %).

Уменьшить размер налога можно только на сумму расходов в прошлом на один и тот же объект недвижимости.

Пример, человек приобрёл квартиру два года назад за полтора миллиона, потом её продал за два с половиной миллиона, а потом купил другую бОльшую квартиру за 3 000 000 р. Другая бОльшая не считается…

(2 500 000 — 1 500 000) х 0,13 = 130 000 рублей.

Важно помнить о том, что существует вычет при покупке квартиры, равный 2 000 000 р., который можно использовать, если потом квартира будет продаваться.

Теперь знаете, как продать квартиру и не платить налог на доходы с продажи недвижимости. Знаете и об изменениях в налоговом законодательстве.

P.S. Данный материал, как и все статьи, большинство фото на сайте http://www.domitalia.ru/ принадлежит автору, автором многих фотографий является фотограф из Италии Rolando Dini. Полная или частичная публикация без моего разрешения запрещена  в любых СМИ, печатных изданиях, на любых сайтах, за исключением репостов в личных блогах, страниц социальных сетей. Почта для связи: parusova888 @ yandex.ru — при копировании уберите пробелы. Для остальных — при копировании фото и текста индексируемая ссылка на оригинал обязательна!

По вопросам рекламы на сайте, предложений пишите по вышеуказанному адресу электронной почты.

Галина Парусова Domitalia

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *