На вопрос о целесообразности покупки комнаты в коммуналке каждый инвестор ответит самостоятельно в зависимости от целей и финансовых возможностей. Чаще всего комнату покупает начинающий инвестор, решивший попробовать, а что такое инвестиции в недвижимость, желающий вложить деньги в жильё, но не имеющий достаточных финансовых средств для покупки отдельной квартиры.
Прежде, чем окончательно оформить приобретение комнаты, желательно поразмышлять, взвесить все «за» и «против», потом принять окончательное решение. Если покупка комнаты связана с последующим извлечением пассивного дохода в виде аренды/найма, важно предварительно изучить вопрос о том, как осуществляется аренда комнаты с таким нюансом, как соседи по коммуналке.
Дело в том, что соседи, их характеры, поведение, способ коммуникации с другими обитателями многокомнатного жилья могут гарантировать инвестору стабильные доходы, а могут привести к систематическому простою инвестиционного объекта недвижимости, потере денег, нарушению первоначальных планов.
Приведу пример из давней практики. Несколько лет назад молодой женщине родом из Украины, желающей закрепиться в Москве, через знакомых предложили купить комнату общей площадью 9 кв. метров в двухкомнатной квартире, расположенной в центре Москвы. Цена оказалась привлекательной, приемлемой для покупательницы, даже чуть ниже рынка: собственник объяснил, что торопится, очень нуждается в деньгах. После сделки молодая женщина намеревалась сразу переехать в комнату, чтобы больше не платить за аренду жилья, но у неё ничего не вышло. Оказалось, что старушка, соседка, оказалась весьма враждебно настроенной особой, всегда готовой на организацию скандала. Она вредничала, а однажды поменяла замок во входной двери, не открывала дверь, даже полиции. Практически она стала единолично проживать в квартире, естественно, не пользуясь закрытой комнатой девушки.
Неприятная ситуация. Трудно найти выход. Ведь даже если придумать способ и заселиться в комнату, то соседка превратит жизнь в ней в ад. Сдать тоже нельзя, можно пойти на хитрость или обмануть арендатора, но бабушка и его одолееет своим характером. Продать тоже нет возможности, комнату нужно периодически показывать потенциальным покупателям, а тут такая боевая старушка. Результат: комната стоит пустая. Она стала балластом для владелицы, а коммунальные платежи, налог на недвижимость нужно оплачивать регулярно. В крупных городах множество непродаваемых комнат в коммуналках и причины для этого разные.
Надеюсь, что данный пример научит потенциальных покупателей комнат в коммунальной квартире знакомиться со всеми соседями до сделки, передачи денег, подписания акта, написания расписки о получении денег за проданную комнату.
Второй нюанс, связанный с покупкой комнаты в коммуналке, тоже имеет отношение к соседям, их «качеству». Предположим, что вам повезло и на момент покупки вы познакомились с соседями, вполне благополучными людьми. Да, они адекватны, дружелюбны, способны поддерживать удовлетворительные отношения. Но всем известно, что жизнь — перемены. Однажды могут поменяться соседи, причины для этого разнообразные: болезнь пожилого человека, которого дети забирают к себе, комнату продают, смерть, обмен комнаты на отдельную квартиру. Новым владельцем недвижимости может стать кто угодно: например, любители выпить или уколоться. Смысл в том, что если сосед/соседка — человек со сложным характером, дурными привычками, то будет сложно заработать на аренде комнаты.
Помните, что комната в коммуналке — специфический товар на рынке недвижимости, могущий принести как доход, так и доставить неприятности вкупе с потерями.
Хотя покупка комнаты может быть и выгодной, если инвестору впоследствии удастся купить другую комнату или комнаты, став собственником всей квартиры. Об этом я писала: Как заработать на недвижимости.
Комната в коммуналке хороша для того, кто нуждается в жилье, не желает брать ипотеку в банке и ломать голову, как организовать доступ к ячейке при ипотечной сделке, кто рассматривает её как стартовое жильё для себя, кто устал снимать чужую квартиру, кто имеет чёткий план по переезду в собственную отдельную недвижимость.
А ещё стоит быть доброжелательным человеком, развивающим последовательно прозорливость, этаким психологом, умеющим создать отношения с разными типами личности. И тогда соседи по коммуналке перестанут быть препятствием на пути покупки комнаты в инвестиционных целях.
Галина Парусова Domitalia