Доступ к ячейке при ипотеке

Поскольку в декабре я участвовала в ипотечной сделке, хотела бы описать всё, что чувствует продавец недвижимости в подобной сделке, в частности рассмотреть тонкий вопрос — доступ к банковской ячейке и условия доступа. А спорным моментом оказалось включение в условия доступа к банковской ячейке расписки в получении денежных средств продавцом от покупателя, естественно, оригинала. Как объяснить собственнику квартиры, что прежде, чем зайти в хранилище, в котором расположены индивидуальные сейфы, надо написать без ошибок, поправок и неточностей по специальному шаблону расписку в получении денег, ожидать (терпеливо!!!), пока банк её скопирует на ксероксе, согласует с кредитным и юридическим отделами, заверит особой надписью, росчерком должностного лица, указывающего и дату происходящего действия? Ведь продавец готов спокойно написать расписку о получении денежных средств лишь тогда, когда возьмёт свои кровные, возможно, тщательно пересчитает их, бережно спрячет, выйдет из хранилища… Как совместить несовместимое? Об этом хотелось порассуждать, чтобы успокоить волнующегося за сохранность денег продавца недвижимости.

Ах, да, забыла, в моём случае надо было писать две расписки за квартиру:

— при закладке денег в банковскую ячейку

— при получении денег  как одно из условий доступа к банковской ячейке, то есть окончательную расписку в получении денег, которую покупатель квартиры может вечно хранить, а также предъявить в налоговую для оформления налогового вычета.

При закладке денежных средств была написана расписка, форма расписки предоставлена банком:

                                                              РАСПИСКА

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт гражданина РФ 88 88 888888, выдан 08.08.2008 года Отделением УФМС России по городу Москве по району Синельниково, 08.08.2012 года, зарегистрированный по адресу: город Москва, улица Костылина, дом 8, квартира 88 (далее ПРОДАВЕЦ), получил от Петрова Петра Петровича, паспорт гражданина РФ 99 99 999999, выдан 09.09.2009 года Отделением по району Мясниковский ОУФМС России по городу Москве в ЦАО, зарегистрированного по адресу: город Москва, улица Найдёнова, дом 9, кв. 99 (далее ПОКУПАТЕЛЬ) ПОЛУЧИЛ 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек в счёт оплаты по договору купли-продажи квартиры от 18.12.2012 года, расположенной по адресу: Московская область, город Лобня, улица Текстильщиков, дом 8, квартира 88 (далее КВАРТИРА).

Сумма в размере 5 000 000 (пять миллионов рублей) 00 копеек заложена мною и ПОКУПАТЕЛЕМ в индивидуальный банковский сейф № 8/88-88 мм по договору аренды № 188 от 18.12.2012 года, заключённому между мною, Петровым П.П. и филиалом ОАО ХМБ (далее БАНК), из них 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей 00 копеек — кредитные денежные средства, полученные ПОКУПАТЕЛЕМ по кредитному договору № 888-888 от 18.12.2012 года, 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей — собственные денежные средства ПОКУПАТЕЛЯ, которые я смогу получить после предоставления в БАНК:

— подлинника договора купли-продажи от 18.12.2012 года квартиры, находящейся по адресу: Московская область, город Лобня, улица Текстильщиков, дом 8, квартира 88, прошедшего государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, по которому ПОКУПАТЕЛЕМ является Петров Пётр Петрович,

— оригинала выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о внесении записи об ипотеке КВАРТИРЫ, согласно которой единственным залогодержателем объекта является ОАО ХМБ,

— оригинала расписки ПРОДАВЦА в получении денежных средств в полном объёме в соответствии с договором купли-продажи КВАРТИРЫ от 18.12.2012 года.

Дата, фамилия, имя, отчество, краткая роспись:

25.12.2012 года Иванов Иван Иванович (Фамилии, имена, отчества, паспортные данные, место регистрации, адрес квартиры, её стоимость не имеют ничего общего с истинными данными, надеюсь вы догадались 🙂 )

Данная расписка рукописная, с неё снимается ксерокопия, она в свою очередь заверяется уполномоченным сотрудником банка, оригинал расписки получает продавец на хранение у себя. Условия доступа продавца к банковской ячейке прописываются и в договоре купли-продажи квартиры.

У продавца недвижимости, написавшего такую расписку и видевшего собственными глазами манипуляции банка с оригиналом, закономерно может возникнуть такой вопрос: имеется ли юридическая сила у расписки-копии, заверенной банком. Ответ на данный вопрос такой: копия не рассматривается в суде, даже заверенная банком, потому что у банка отсутствуют административные полномочия, в том числе банк не наделён полномочиями удостоверять верность копий документов, то есть возня с заверением ксерокопии расписки, написанной при закладке денег в банковскую ячейку продавцом, скорее следование внутренним инструкциям в банке при ипотечной сделке.

Как написать финальную расписку в получении денег за проданную квартиру, вы узнаете, если внимательно изучите нижеприводимый шаблон:

РАСПИСКА В ПОЛУЧЕНИИ ДЕНЕГ ЗА ПРОДАННУЮ КВАРТИРУ (форма, образец, бланк, шаблон)

РАСПИСКА

Г. Москва «________»_______________ 201__ г.

 

Я, ____________________________________________________________________________, «___»___________     года рождения, паспорт: серия___________ №________________________, выдан «_____»____________________г. _____________________________________________________, зарегистрированный (- ая) по адресу:____________________________________________________ проживающий (-ей) по адресу: ________________________________________________________________________ ,
получил (-а) от __________________________________________________________________
_____________________________________, «___»__________________ года рождения, паспорт: серия____________ №_______________________, зарегистрированного (-ой) по адресу:_____________________________________________________проживающего (-ей) по адресу: __________________________________________________________________
денежную сумму, составляющую ____________ ( _____________________________________
___________________________________________________________________________) рубля, что соответствует ______________ по курсу ЦБ РФ на день выдачи настоящей расписки в оплату за проданную мной квартиру по адресу: _______________________________________________________________________________ .
Договор купли-продажи в простой письменной форме от «_______»_____________ 201__ г., зарегистрирован в ________________________________________________________________
________________________________________________________________________________
«______»______________________ 201__ г. за номером ________________________________ на имя покупателя _______________________________________________________________
Расчёт произведён полностью. Претензий к покупателю по расчётам не имею.

________________________________________________________________________

ФИО полностью и краткая роспись

Помните, что данная расписка должна быть рукописной!!!

В моей ситуации взаиморасчёты завершились благополучно. Но такой финал совершенно не означает, что продавец квартиры обязан молчаливо принимать то, что ему предлагает банк. Приведу пример. Первоначально банк предложил мне в качестве условия доступа к банковской ячейке приготовить документы из списка:

— подлинник договора купли-продажи от 18.12.2012 года квартиры, находящейся по адресу: Московская область, город Лобня, улица Текстильщиков, дом 8, квартира 88, прошедшего государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, по которому ПОКУПАТЕЛЕМ является Петров Пётр Петрович,

— оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о внесении записи об ипотеке КВАРТИРЫ, согдасно которой единственным залогодержателем объекта является ОАО БАНК,

— оригинал расписки ПРОДАВЦА в получении денежных средств в полном объёме в соответствии с договором купли-продажи КВАРТИРЫ от 18.12.2012 года.

копия или нотариально заверенная копия со Свидетельства о государственной регистрации права на имя нового собственника квартиры.

Поняла, что юридический отдел банка действует по принципу: лучше перебдеть, чем недобдеть, ведь — копия или нотариально заверенная копия со Свидетельства о государственной регистрации права на имя нового собственника квартиры и оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о внесении записи об ипотеке КВАРТИРЫ, согласно которой единственным залогодержателем объекта является ОАО ХМБ, практически одно и то же. Только если продавцу квартиры придётся снимать даже простую копию со Свидетельства о регистрации права покупателя, он становится зависимым от воли и желания покупателя предоставить Свидетельство для ксерокопии или нотариального удостоверения. В этом есть риск для продавца, потому что покупатель, ставший собственником недвижимости, может какой-то период не получать Свидетельство, в конце концов уехать отмечать сделку на другой конец страны. По моей просьбе банковские работники, посовещавшись, убрали выделенный жирным шрифтом пункт.

Ещё один момент: если банк в целях безопасности своего заёмщика (покупателя квартиры) требует от продавца расписку в получении денег (оригинал) как условие доступа к банковской ячейке, то пусть и продавец настаивает на том, чтобы сделали уступку для него, например, в вопросе получения ключа сразу при закладке денег в ячейку. Только в таком случае продавцу следует иметь в кошельке некую денежную сумму, потому что некоторые московские банки взимают залог за ключ , а ещё штраф на случай его утери или повреждения.

Кроме указанных выше уступок предлагайте свои варианты по урегулированию конфликтной ситуации, когда вам, например, не хочется видеть в качестве условия доступа к ячейке оригинал финальной расписки в получении денег продавцом от покупателя. Вот что предлагала я:

— для передачи денег использовать не банковскую ячейку, а аккредитив,

— расписка в получении денег пишется продавцом в присутствии банковского работника в день выемки денег, но условием доступа к ячейке является ксерокопия с оригинала расписки,

— в день сделки предоставить банку или покупателю обязательство, заверенное у нотариуса, о том, что оригинал расписки в получении денег предоставляется в банк или покупателю в течение 1 дня после выемки денег,

— расписка в получении денежных средств пишется продавцом в день закладки, под неё арендуется  отдельная ячейка, доступ к которой имеет покупатель после регистрации договора купли-продажи,

— сделать опись содержимого ячейки,

— покупатель отдаёт деньги продавцу квартиры до сделки, а продавец за это отдаёт оригинал расписки в получении денег,

— включить в договор купли-продажи пункт о том, что продавец обязуется предоставить покупателю расписку в получении денег в течение 1 дня после выемки денег из ячейки,

— убрать из договора аренды индивидуального банковского сейфа (для проведени расчётов по ипотечной сделке) пункт «Банк не несёт ответственности за сохранность содержимого Сейфа в случае обеспечения Банком надлежащей охраны Хранилища, а также надлежащего контроля доступа в Хранилище.»

— в день сделки продавец пишет рукописную расписку о получении денег, с неё снимается копия, на обороте которой продавец пишет рукописное обязательство —  отдать покупателю оригинал расписки в день выемки денег. Копия вручается покупателю.

Но ни на одно условие банк не идёт, эгоист!!! ;), и это плохо, потому что категоричность делает сделку «хрустальной», она может «развалиться» в любую минуту. Ничто не мешает продавцу отказаться от сделки и от диктуемых банком условий доступа к ячейке. В жёсткой ситуации срыва сделки жаль покупателя квартиры, потратившего приличные денежные суммы для того, чтобы получить разрешение на ипотеку, оценку, страховку.

Рекомендации продавцу, квартиру которого хочет купить ипотечный покупатель:

— прежде, чем брать задаток за квартиру, попросите предоставить договор об аренде банковской ячейки и условия доступа,

— прислать по факсу или по электронной почте образец договора купли-продажи,

— можно поднять для ипотечного покупателя цену на квартиру до 5 %. Сумма станет компенсацией за сложности в ипотечной сделке. Хотя вопрос об увеличении стоимости квартиры относительный и зависит от рынка недвижимости, его состояния. Если спад и стагнация, то об этом нет смысла и заикаться,

— выясните, заходит ли с вами в хранилище кредитный работник банка или работник банка,

— каков штраф в случае утери или повреждения ключа,

— все изменения и дополнения к договору аренды банковской ячейки прописывайте, а не проговаривайте,

— узнайте, сколько длится операционный день банка,

— уточните, каков график работы хранилища.

Последнее: если банк не идёт ни на какие уступки, то поразмышляйте над вопросом, а, может, искать покупателя, не свзянного путами ипотеки. 🙂 (Помните, что всё зависит от состояния рынка недвижимости, вашей возможности ждать, вашей нужды в деньгах!!!)

Если вы хотите узнать, в какой момент я рекомендую брать с продавца недвижимости расписку о получении денег за проданную квартиру, читайте мою  книгу «Секреты покупки и продажи квартиры без риска«, которая в продаже с 31 января 2012 года, продаётся в книжных магазинах России, Украины, Беларуси и Казахстана. А в ноябре 2012 года вышел второй тираж книги, который я дополнила новой информацией.

Если вы нашли полезное на сайте, можно поддержать проект для дальнейшего наполнения интересной информацией, развития.

Галина Парусова Domitalia

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *