Получила на почту письмо, которое прокомментирую. «Галина, добрый день. Меня зовут Александр, читаю Вас у Сергея Спирина в рассылке, сейчас подписался в ЖЖ, спасибо за интересные статьи. У меня есть несколько вопросов по недвижимости и если Вы ответите на них, буду Вам очень благодарен. У моей супруги есть 1/2 доли в двухкомнатной квартире, вторая часть квартиры принадлежит родственнику. Квартира приватизирована в равных долях. Мы в этой квартире не живем и поэтому хотелось бы как то использовать ее с выгодой для себя. Как я понимаю, есть два варианта: продать свою долю или сдавать свою комнату в аренду.
Собственно вопрос. Что выгоднее продать долю или всю квартиру, а деньги поделить поровну? Догадываюсь, что выгоднее второй вариант, но хотелось бы услышать обоснованный ответ от специалиста. Сперва планировали продажу квартиры, но потом второй собственник стал придумывать всевозможные причины и сейчас продажа приостановлена на неопределенный срок.
По аренде. Какие документы необходимы, какие налоги и как платить? Какие сложности возможны? И еще вопрос, второй владелец — льготник. Счета не разделены. Оплата за коммуналку производится пополам от общей суммы или общая сумма минус льготы и потом делится пополам? Спасибо.»
Мой ответ-разъяснение Александру:
Александр! Конечно, жаль, если недвижимость простаивает, ведь в таком случае она превращается в балласт, в пассив, потому что не приносит дохода, более того, требует расходов денежных средств в виде оплаты квитанций по коммунальным платежам, ежегодных налогов на недвижимость на свою часть, вложений в косметический ремонт и некоторые строительные работы, чтобы поддерживать квартиру в надлежащемм состоянии.
Вы правы в том, что лучше продать квартиру целиком, а не по долям, так можно получить максимальную выгоду. Почему? Дело в том, что трудно провести границу доли в квартире. Вы пишите о двухкомнатной квартире и смею предположить, что метраж комнат в данной квартире не является равным, скорее всего одна комната больше по числу квадратных метров, чем вторая. Предположим, что площадь одной 18 кв. метров, а другой всего 9 кв. метров, при общей площади квартиры 45 кв. метров. Возникает вопрос, как вы договоритесь со вторым сособственником о том, какая доля ваша: с бОльшей комнатой или с меньшей. Именно это и создаёт сложности при продаже. При реализации доли в квартире невозможно получить те же самые деньги, как при продаже квартиры целиком. Доля стоит дешевле. То есть продажа отдельной доли в квартире вам не выгодна.
Есть смысл вести переговоры со вторым сособственником, объясняя ему выгоды продажи квартиры целиком.
Тем не менее, если вы договоритесь со вторым сособственником о том, какая комната является вашей, её можно сдать в аренду (можно сдать в аренду и квартиру целиком, если второй владелец согласен). В таком случае нужно соблюсти несколько условий для осуществления проекта. Желательно, чтобы санузел был раздельный, на кухне нужно оборудовать небольшое место, которым сможет пользоваться ваш будущий квартирант, в коридоре или холле повесить отдельную полку или вешалку, установить замок на двери, ведущей в вашу комнату, продумать обстановку в комнате, то есть вы понимаете, что перед арендой у вас могут быть некоторые расходы, которые лучше предварительно рассчитать.
Для заключения договора аренды необходим паспорт собственника доли, правоустанавливающий документ. На сегодня налог на аренду составляет 13 % от месячной ставки, налоговая декларация подаётся до 30 апреля следующего за годом аренды года, сам налог можно оплатить несколько позднее. Если у вас есть ИП, то можно включить в него и аренду, тогда налоговая ставка по упрощённой системе налогообложения равна 6 %.
При аренде комнаты сложность одна: неадекватное поведение человека, живущего в другой комнате, то есть сособственника вашей жены. Если оно станет систематическим, то комната будет простаивать или в конце концов станет просто несдаваемой. Поэтому, прежде, чем начинать обустраивать комнату под аренду, постарайтесь провести переговоры с сособственником, чтобы понять его точку зрения на то, что вы хотите сдать комнату в аренду. Иногда на особо упрямых и несговорчивых людей, препятствующих аренде комнаты, действует аргумент о том, что вы можете продать вашу долю большой и дружной семье из далёкого Таджикистана, желающей закрепиться в городе.
По вопросам оплаты коммунальных платежей лучше обратиться в бухгалтерию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира. Там вы получите профессиональную консультацию.
Оплата за коммуналку производится пополам от общей суммы или общая сумма минус льготы и потом делится пополам? Логичнее то, что «коммуналка» вашего сособственника должна быть меньше на сумму льгот. Обратите особое внимание на воду. Если в квартире установлены водяные счётчики, то это не ваш расход, вы пишите, что не проживаете в своей доле. То же относится и к оплате электроэнергии.
При владении долей в квартире присутствует и некий неприятный момент, выражающийся в тревоге, неуверенности в том, а что может предпринять второй сособственик, ведь и он может распорядиться своей долей так, что вам впоследствии не понравится. То есть имеется зависимость от другого собственника доли в квартире. Поэтому если уже есть трения с другим сособственником ( «второй собственник стал придумывать всевозможные причины и сейчас продажа приостановлена на неопределенный срок» ), лучше настаивать на продаже квартиры целиком или выкупить долю у второго сособственника, если есть для этого шага финансовая возможность.
Галина Парусова Domitalia