В последние три года любители недвижимости в Москве начали презрительно отзываться о ней, полагая, что квартиры всё — отслужили, больше не приносят доход, если сдавать в аренду. Многие нашли альтернативу — банковские депозиты, по-простому вклады, которые ранее давали приличные годовые проценты. К тому же много делать не нужно. Достаточно изучить сайты банков в разделе депозиты, провести сравнительный анализ по процентным ставкам, поразмышлять о рисках потери банком лицензии, затем пойти в банк, открыть депозит до 1 300 000 рублей или немного меньше, чтобы вернуть сумму, если банк «накроется». И можно ежемесячно снимать набежавшие проценты как пассивный доход.

То ли дело — объект недвижимости, квартира в аренду. Вначале необходимо искать, бегая по просмотрам самому или с риэлтором, затем пережить процесс оформления сделки с накладными расходами: банковская ячейка или аккредитив, пошлины, оплата услуг риэлтору. Потом в лучшем случае косметический ремонт, если приобретена вторичка; капитальный ремонт, если куплена квартира в доме-новостройке с бетонными стенами. Затем обустройство: мебель, техника, светильники, занавески. Ещё уйдёт время на поиск арендатора. И главный вопрос? Каким окажется этот неизвестный человек? Будет ли вовремя платить месячную плату? Не разгромит ли квартиру? Не вывезет ли мебель, мелкие вещи? Ломать голову над вопросом, кто делает генеральную уборку при аренде: наниматель, наймодатель?Сплошные хлопоты. 😉

Подруга рассказала мне, что её знакомый удачно вышел из недвижимости до декабря 2014 года, когда резко возросла стоимость валюты. Мужчина стал размещать вырученные деньги в банках на депозитах, получая дивиденды без хлопот, головной боли, беготни, нервотрёпки, думах, что там с квартирой. Его лимит в банке — сумма до 1 400 000 вместе с начисленными процентами. Дважды банки, в которые он пристраивал деньги, лишались лицензии. Он получал назад свои финансы через Агентство по страхованию вкладов.

Нынче подумала, что подобная «лафа» заканчивается. И на это у меня есть три наблюдения.

1.Агентство по страхованию вкладов может иметь лимит. Заинтересованные лица при желании найдут в интернете точную статистику, демонстрирующую количество российских банков, у которых была отозвана лицензия за последние годы. Среди них есть банки из двадцатки, например, последние попавшие под санацию, — банк «Открытие», «Бинбанк», хотя и не исчезнувшие из финансовой сферы.

2.Снижение процентных ставок по депозитам. Сегодня решила изучить, что происходит со ставками по депозитам в двух банках с государственным участием.  Депозит СОХРАНЯЙ в Сбере не предполагает дополнительных взносов, проценты начисляются ежемесячно, однако их нельзя снимать после начисления, только по окончании срока вклада. И вот какие проценты:
Сумма от 400 000 до 700 000 рублей, положенная на срок от 6 до 12 месяцев, даёт доход 4,45 %, с учётом капитализации — 4,49 %. Если оставить деньги на больший срок — 1 — 2 года, то явно видна тенденция к уменьшению доходности — 4,35 %, 4,44 с учётом капитализации.  Если открыть вклад УПРАВЛЯЙ, с неснижаемым остатком 30 000 рублей, с «зелёной улицей» по операциям, то есть можно вносить деньги, можно снимать, не трогая первоначальный остаток, то ставка ещё меньше — 3,50 % — 3,53 % с учётом капитализации. С суммы 2 000 000 предлагают получить доход в размере 3,80 % — 3,83 с капитализацией. Очень мало! А ведь за данную сумму можно приобрести студию в ближнем Подмосковье, аренда которой принесёт большую доходность, при желании её можно подсчитать по формуле, которую давала на вебинаре, понимая, что студия до 20 кв. метров освобождается от налога на недвижимость, взнос на капремонт минимальный, техническое обслуживание тоже, а счётчики оплатят арендаторы. Да, есть налог на доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду. Однако из вычетом данной статьи расхода доход будет выше 3,83 % даже навскидку.

Конечно, если внимательно изучить сайты банков, можно найти и 8 % годовых, и 8,5 %. Вопрос, что это за банки? Но тенденция к снижению в долгосрочной перспективе сохраняется.

Как снижалась ставка рефинансирования:

14.06.2016 — 10,5 %
19.09.2016 — 10.00 %
27.03.2017 — 9.75 %
02.05.2017 — 9.25 %
19.06.2017 — 9.00 %
18.09.2017 — 8.50 %
30.10.2017 — 8.25 %
18.12.2017 — 7.75 %
12.02. 2018 — 7.50 %
26.03.2018 — 7.25%
27.04.2018 — ?
Данные цифры показывают, как уменьшалась ставка рефинансирования, а за ней проценты по банковским вкладам. Видимо, на этом снижение не закончится, поскольку официальные органы сообщают о низком уровне инфляции в стране. Значит, будут корректироваться вниз депозитные ставки в банках. Это видно по долгосрочным вкладам в кредитных организациях. Например, в ВТБ вклад ВЫГОДНЫЙ с выдачей процентов в конце срока депозита декларирует доход в 6.60% при сроке в 180 дней и 3.10 %, если оставить деньги в банке на период от 36 до 61 месяца.

Вспомнила Европу на примере Италии, где банки ничего не дают вкладчику. Удача — держать деньги на счёте, а не в тумбочке у кровати, опасаясь кражи, пользуясь при необходимости дебетовой картой. Более того, итальянское государство ежегодно взимает 34 — 36 евро со вклада, банк ежеквартально списывает 6 — 8 евро за обслуживание вклада. Конечно, банковская карта даёт удобство распоряжаться деньгами, но дохода нет от слова «ВООБЩЕ», если точнее, то сумма постепенно уменьшается. Кто знает, возможно, и у нас так будет в перспективе. 😉

Открыла циан, глянуть первые попавшиеся квартиры на аренду. Первой оказалась студия в Новокуркино — 24 кв. метра, за которую просят 26 000 в месяц по аренде. В данной локации стоимость студии в новостройке на среднем этаже сегодня 3 137 000 рублей за 22.7 кв. метров. И выбор мал — несколько студий в остатке, остальное раскуплено. Хотя в Новокуркино во время новогодних распродаж застройщик выставлял иные цены — в среднем 2 500 000 руб. за студию без отделки, 2 850 000 руб. с отделкой. Виден несомненный рост.

3.Оживление на рынке нововстроек. Видимо, можно говорить об активности на рынке недвижимости тех, кто имеет деньги. Заселение в новокуркинском доме в начале июня 2019 года. Ещё идёт монтаж технического этажа. Квартир в продаже нет. Застройщик реализует только 4 студии.

В заключении замечу, что выбирать депозит или недвижимость — некая крайность. Возможно, иметь и то, и другое, какой-то иной инвестиционный инструмент, чтобы не держать сбережения в одной корзине.

Галина Парусова Domitalia